Ein Hauptmietvertrag liegt gewöhnlich dann vor, wenn der Mietvertrag entweder mit dem Hauseigentümer oder mit dem Wohnungseigentümer der Wohnung abgeschlossen worden ist. Es schadet dabei nicht, dass der Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer von einer anderen Person beim Mietvertragsabschluss vertreten wird, wie zum Beispiel der Hausverwaltung, solange diese eine Vollmacht vom Haus- oder Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Mietvertrages hat.
Oft wird ein Hauptmietvertrag mit einem unbefristeten Vertrag und ein Untermietvertrag mit einem befristeten Vertrag (auf bestimmte Dauer laufend) gleichgesetzt.
Das ist aber falsch. Hauptmietverträge können genauso wie Untermietverträge auf unbestimmte Zeit (unbefristet) abgeschlossen werden, sie können aber auch befristet abgeschlossen werden.
In der Regel liegt immer dann ein Hauptmietverhältnis vor, wenn der Mieter von dem am stärksten am Haus oder der Wohnung Berechtigten die Wohnung mietet. Darüber kann man sich im Grundbuch durch Einsicht in einen Grundbuchsauszug vergewissern. Mietet man hingegen eine Wohnung von einer Person, die selbst nur Mieter der Wohnung ist, handelt es sich zumeist um einen Untermietvertrag.
Die Frage ob ein Hauptmietverhältnis vorliegt oder nicht, ist vor allem für die Mietzinsbildung maßgeblich. Das Mietrechtsgesetz schützt Hauptmieter stärker, als Untermieter. So sind die Mietzinsobergrenzen, die für Hauptmieter gelten, niedriger, als Mietzinsobergrenzen die nur für Untermieter gelten.
Aus diesem Grund kam es früher häufig vor, dass Hauseigentümer Strohmänner oder Strohfrauen als Mieter zwischengeschaltet haben, um den eigentlichen Bewohner der Wohnung in die schwächere Untermietposition zu drängen. Um diesen Missstand zu beseitigen hat das Mietrechtsgesetz ein Verfahren eingeführt, dass dem vermeintlichen Untermieter die Möglichkeit einräumen soll, von der Schlichtungsstelle feststellen zu lassen, dass er in Wahrheit Hauptmieter der Wohnung ist (§ 2 Abs 3 MRG).
Die Frage, wie der Mietvertrag “tituliert” ist, also welche Überschrift der Vertrag hat, spielt nur eine untergeordnete Rolle.
1.2.2011 – In einer neuen, sehr ausführlichen, „Klauselentscheidung“ (2 Ob 73/10i)
stellte der OGH abermals klar, dass die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands nicht Gegenstand einer Sanierungsverpflichtung des Mieters oder der Mieterin sein kann .
Damit bestätigte der OGH seine in der letzten Zeit ergangene Rechtssprechung, dass mit der Vermietung einer Wohnung der Vermieter, die Vermieterin auch eine gewöhnliche Abnützung während der Mietdauer hinzunehmen hat. Das ist es ja, wofür der Mieter, die Mieterin die Miete bezahlt.
Was eigentlich selbstverständlich sein sollte, ist vielen gewerblichen Vermietern und Vermieterinnen noch immer nicht bewusst: Undurchsichtige und potenziell benachteiligende Vertragsbestandteile, insbesondere was die pauschale Überwälzung von Renovierungs- und Wartungspflichten betrifft, sind unzulässig.
Die Übertragung unbestimmter Erhaltungsarbeiten, stellt keine verhandelbare Hauptleistung dar, sondern unterliegt als mietvertragliche Nebenleistungspflicht den Beschränkungen des § 879 Abs 3 ABGB.
Die jüngsten Schneefälle in Wien riefen es wieder in Erinnerung: seit der Abschaffung des Hausbesorgerberufes im Jahr 2000 klappt die Schneeräumung nicht. Bei entsprechender Witterung ist es ein leichtes zwischen Häusern zu unterscheiden, bei denen noch ein Hausbesorger beschäftigt ist und solchen ohne Hausbesorger.
Die Formel ist simpel: Kein Hausbesorger = viel Schnee und keine Streuung.
Offensichtlich sind nach zehnjähriger Probezeit – seit dem Jahr 2000 können keine Hausbesorger neu angestellt werden – Reinigungsunternehmen noch immer nicht in der Lage, bei Schneefall flächendeckend die Schneeräumung zu garantieren.
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Starker Anstieg der Delogierungen
Allein in Wien wurden im Jahr 2011 gerichtlich rund 7.400 (!) Räumungsexekutionen bewilligt. Ein Zuwachs von mehr als 3% zum Vorjahr. Hinzu kommt eine wesentlich größere Anzahl von "freiwilligen" Auszügen, zB.: aufgrund des Auslaufens eines Mietvertrages. Ganz Wien übersiedelt gewissermaßen alle paar Jahre neu.
Internetbetrug nimmt zu
Wohnungsangebote auf Onlineplattformen die eine Vorausüberweisung ins Ausland vorsehen,sind unseriös.
OGH - Neue Klauselentscheidung
In einer aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH das "Abnützungsrecht" des Mieters.
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Artikel 25 UN-Menschenrechtskonvention:
Jeder hat das Recht auf einen Lebensstandard, der seine und seiner Familie Gesundheit und Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen.