Wohnen ist ein Menschenrecht

Willkommen beim
Mieterschutzverband Wien

Hier finden Sie aktuelle Informationen in allen Angelegenheiten des Mieterschutzes.

Der Landesverein Wien
des Mieterschutzverband Österreichs…

…vertritt die Interessen seiner Mitglieder – überparteilich – kompetent – engagiert
…will eine allgemeine Besserung der Wohnverhältnisse für alle Bevölkerungsschichten
…will ein verfassungsmäßig garantiertes “Recht auf eine zeitgemäße Wohnung”

Mieterschutz in Wien. Eine erschwingliche Miete, eine brauchbare und gesunde Wohnung. Das sollte allen von uns zustehen. Und dafür setzen wir uns als unabhängiger Verein seit mehr als 50 Jahren ein.

Wohnungssuche – 8 Punkte auf die Sie 8 geben sollten

  • Bedenken Sie, dass Sie Kunde und nicht Bittsteller sind. Wenn ein Vermittler das nicht einsieht, wechseln Sie das Büro!
  • Auch wenn Sie schon dringend eine Wohnung brauchen, handeln Sie überlegt. Eine unbedachte Unterschrift kann Ihnen lange Zeit die Stimmung vermiesen.
  • Wenn möglich, schauen Sie sich Ihre „Traumwohnung“ zweimal an. Bei Tageslicht sieht eine Wohnung oft ganz anders aus und Sie sehen Fehler, die Sie bei Zwielicht oder abends überhaupt nicht sehen.
  • Lassen Sie sich Ihnen bedeutende Angaben schriftlich geben. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen.
  • Verlangen Sie eine betragsmäßige Aufschlüsselung der Bruttomiete in Hauptmietzins und Betriebskosten.
  • Überweisen Sie nie Geldbeträge, bevor Sie die Wohnung nicht gesehen haben. Schon gar nicht auf ausländische Konten!
  • Lärm aus der Nachbarwohnung? Die schönste Wohnung wird zum Albtraum, wenn Sie keine Ruhe haben. Beachten Sie die Wandstärken zu angrenzenden Wohnungen.
  • Verlangen Sie einen Mietvertragsentwurf und lassen Sie diesen überprüfen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Unverständlicher MietvertragKommt Ihnen Ihr Mietvertrag auch manchmal spanisch vor?


Neue Richtwerte und Kategoriebeträge ab April 2014

Im April 2014 werden die Richtwertmiet- und Kategoriesätze erhöht. Dies ist eine Folge der gesetzlich festgelegten regelmäßigen Inflationsanpassung der Mietzinsberechnungsfaktoren. Für MieterInnen von Altbauwohnungen, wird dies ab Mai 2014 zu Mietzinserhöhungen führen.

In Wien beträgt der neue Richtwert statt bisher € 5,16/m² ab April 2014 voraussichtlich € 5,39/m².

Wir hätten eigentlich gar nicht so viel dagegen, wenn die neuen Richtwerte tatsächlich durchschnittliche Mieten in Wien abbildeten. Tatsächlich dienen die Richtwerte aber nur als Ausgangsgrundlage für die Mietzinsberechnung. Entgegen der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers wird nämlich der gesetzlich zulässige Mietzins überwiegend aus Zuschlägen zum Richtwert berechnet. Dies ist Resultat der Eigendynamik von gerichtlichen Mietüberprüfungsverfahren bei denen Sachverständige defacto den Richter oder die Richterin bei der Entscheidungsfindung ersetzen.
Da die von den Gerichten bestellten Sachverständigen aus der Immobilienwirtschaft stammen, darf es auch niemanden wundern, dass diese ihr eigenes Wunschdenken nach hohen Mieten in ihre Gutachten einfließen lassen.
Besonders anschaulich wird das am sogenannten Lagezuschlag. Sachverständige bewerten in ihren Gutachten die Mietobjekte, wenn diese nicht in einem Gründerzeitviertel liegen, in der Regel mit überdurchschnittlicher Lage. Man sollte meinen, dass diesen überdurchschnittlichen Lagen, den Regeln der Logik folgend auch unterdurchschnittliche Lagen gegenüberstünden.

Dem Mieterschutzverband ist allerdings in tausenden seit 1994 (Einführung des Richtwertzinses) geführten Verfahren noch kein einziges (!) Gutachten untergekommen, in dem einem Mietobjekt eine unterdurchschnittliche Lage attestiert worden.
Ungeachtet dessen empfehlen wir Mieterinnen und Mietern in Altbauten ihre Mietvereinbarungen überprüfen zu lassen. Trotz unbefriedigender Rechtslage sind Herabsetzungsanträge in vielen Fällen erfolgreich. Solche Überprüfungsanträge müssen bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb von drei Jahren ab Mietvertragsabschluss bei der Behörde anhängig gemacht werden. Danach gilt auch eine überhöhte Vereinbarung als nicht mehr anfechtbar. Bei befristeten Mietverträgen kann sich die Anfechtungsfrist verlängern. Diese läuft bei befristeten Mietverträgen nicht vor Ablauf der Befristung aus.

Zudem werden auch die gesetzlichen Kategoriebeträge erhöht. Dies betrifft in erster Linie MieterInnen, die zwischen 1982 und 1994 ihren Mietvertrag abgeschlossen haben:


Neue Kategoriebeträge ab 1. April 2014

Kategorie

Kategoriebeträge alt
(1.8.2011 – 31.3.2014)

Kategoriebeträge neu
ab 1.4.2014

A

3,25

3,43

B

2,44

2,57

C und D brauchbar

1,62

1,71

D unbrauchbar

0,81

0,86

Mit der Anhebung der Kategoriebeträge ist auch eine Anhebung des Verwaltungshonorars in den Betriebskosten verbunden.


Neue Mietzinse gemäß § 45 MRG ab 1. April 2014 (=ehemals Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag)

Kategorie

Mietzins alt
(1.8.2011 – 31.3.2014)

Mietzins neu
ab 1.4.2014

A

2,15

2,27

B

1,62

1,71

C und D brauchbar

1,08

1,14

D unbrauchbar

0,81

0,86

 

Für eine Anhebung der Hauptmietzinse auf Basis der Kategorien oder Richtwerte ist bei bestehenden Mietverhältnissen eine mietvertragliche Vereinbarung Voraussetzung. Die Anhebung hat entsprechend den Formbestimmungen des § 16 Abs. 9 MRG (14-Tage Frist, schriftlich) zu erfolgen. Defacto ist der früheste Erhöhungszeitpunkt der 1.Mai 2014

Zahlreichen Haushalten in Wien steht eine Neuberechnung und Erhöhung der Miete bevor. Da es dabei auch zu Rechen- oder Anwendungsfehlern kommt, empfehlen wir unseren Mitgliedern eine veränderte Miete durch uns nachrechnen zu lassen. Übermittlung des Mietvertrages und der neuen Vorschreibung ist im Regelfall ausreichend!

 

Zehn Fragen zu Kautionen

Der Abschluss eines Mietvertrages ist meistens mit einer Kautionszahlung verbunden. Die häufigsten Fragen haben wir für Sie zusammengefasst und beantwortet:

 

Was ist eine Kaution?

Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung zukünftiger Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können – vorwiegend für Beschädigungen des Mietgegenstands oder für Mietzinsrückstände.

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Das Mietrechtsgesetz verzichtet auf eine Obergrenze. Dies hatte vor einigen Jahren zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belastet hatten. Im Zuge eines vom Mieterschutzverband betriebenen Musterverfahrens entschied der OGH, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis zum Sicherungsinteresse” (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH vertrat die Ansicht, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

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OGH - Neue Klauselentscheidung
In einer aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH das "Abnützungsrecht" des Mieters.  

Immer daran denken!

Artikel 25 UN-Menschenrechtskonvention:
Jeder hat das Recht auf einen Lebensstandard, der seine und seiner Familie Gesundheit und Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen.

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Das Leben und das Mietrecht ist oft ernst genug. Unser ehrenamtlicher EDV-Betreuer Patrick Heiss hat eine Gratis-App für Android-Geräte zum Schnapsen-Kartenspiel entwickelt und freut sich, falls das Programm Gefallen findet.