ABC Mietrecht

Was ist eine Hauptmiete?

Ein Hauptmietvertrag liegt gewöhnlich dann vor, wenn der Mietvertrag entweder mit dem Hauseigentümer oder mit dem Wohnungseigentümer der Wohnung abgeschlossen worden ist. Es schadet dabei nicht, dass der Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer von einer anderen Person beim Mietvertragsabschluss vertreten wird, wie zum Beispiel der Hausverwaltung, solange diese eine Vollmacht vom Haus- oder Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Mietvertrages hat.

Oft wird ein Hauptmietvertrag mit einem unbefristeten Vertrag und ein Untermietvertrag mit einem befristeten Vertrag (auf bestimmte Dauer laufend) gleichgesetzt.
Das ist aber falsch. Hauptmietverträge können genauso wie Untermietverträge auf unbestimmte Zeit (unbefristet) abgeschlossen werden, sie können aber auch befristet abgeschlossen werden.

[stextbox id=“info“]In der Regel liegt immer dann ein Hauptmietverhältnis vor, wenn der Mieter von dem am stärksten am Haus oder der Wohnung Berechtigten die Wohnung mietet. Darüber kann man sich im Grundbuch durch Einsicht in einen Grundbuchsauszug vergewissern. Mietet man hingegen eine Wohnung von einer Person, die selbst nur Mieter der Wohnung ist, handelt es sich zumeist um einen Untermietvertrag.[/stextbox]

Die Frage ob ein Hauptmietverhältnis vorliegt oder nicht, ist vor allem für die  Mietzinsbildung maßgeblich. Das Mietrechtsgesetz schützt Hauptmieter  stärker, als Untermieter. So sind die Mietzinsobergrenzen, die für Hauptmieter gelten,  niedriger, als Mietzinsobergrenzen die nur für Untermieter gelten.

Aus diesem Grund kam es früher häufig vor, dass Hauseigentümer  Strohmänner oder Strohfrauen als Mieter zwischengeschaltet haben, um den eigentlichen Bewohner der Wohnung in die schwächere Untermietposition zu drängen. Um diesen Missstand zu beseitigen hat das Mietrechtsgesetz ein Verfahren eingeführt, dass dem vermeintlichen Untermieter die Möglichkeit einräumen soll, von der Schlichtungsstelle feststellen zu lassen, dass er in Wahrheit Hauptmieter der Wohnung ist (§ 2 Abs 3 MRG).

Die Frage, wie der Mietvertrag „tituliert“ ist, also welche Überschrift der Vertrag hat, spielt nur eine untergeordnete Rolle.