Miete zu hoch?

Immer mehr Mieterinnen und Mieter kämpfen mit ihren Mietkosten.
Statistiken veranschaulichen das: Im letzten Jahrzehnt sind die Mieten österreichweit um durchschnittlich 34,5 % gestiegen, während die Lohnerhöhungen mit rund 22% deutlich dahinter blieben. Gegen eine hohe Miete kann man sich aber oft zur Wehr setzen. In Altbauten und geförderten Neubauten unterliegt die vereinbarte Miete gesetzlichen Höchstgrenzen. Werden diese überschritten, kann die Miete für die Zukunft, und auch rückwirkend, angepasst werden.

 

Zulässige Miethöhe überschritten? Miete herabsetzen.

Wie können Sie überprüfen, ob die Miete angemessen vereinbart wurde?

Wohnungen in Häusern, die vor 1953 (bei Eigentumswohnungen 1945) errichtet wurden, unterliegen den Mietzinsgrenzen des Mietrechtsgesetzes. Ein umfangreiches (und leider auch kompliziertes) Regelwerk, bei dem Wohnungskategorie, Wohnungsgröße, Lage, Art und Ausstattung der Wohnung und andere Berechnungsfaktoren einfließen, bestimmt den gesetzlich zulässigen Mietzins. Für zeitlich befristete Mietverhältnisse ist der gesetzliche Mietzins aufgrund des vorzunehmenden Befristungsabschlag noch strenger geregelt.

Unserer Erfahrung nach kann man folgende Grobschätzung anstellen: Wohnen Sie in einem Altbau und beträgt Ihre Bruttogesamtmiete (alles was Sie an die Hausinhabung zahlen)  bei einem befristeten Mietvertrag mehr als 8-10 Euro/m², raten wir sehr häufig zu einem Mietzinsüberprüfungsverfahren. Bei unbefristeten Mietverträgen liegt diese Grenze bei rund 9-11/m² Euro. Bei vielen Wohnungen, insbesondere bei unterdurchschnittlich ausgestatteten Wohnungen kann die Zulässigkeitsgrenze mitunter auch deutlich darunter liegen.

Überschreitet der vertraglich vereinbarte Hauptmietzins die Mietzinsobergrenzen des Mietrechtsgesetzes, kann die Mietvereinbarung bei unbefristeten Verträgen innerhalb von drei Jahren ab Vertragsabschluss (bei befristeten Verträgen auch länger) in einem Mietzinsverfahren überprüft werden und eine Mietanpassung – auch rückwirkend – begehrt werden.

In letzter Zeit beobachten wir auch die überhöhte Vermietung im geförderten Neubau. Wohnungen, die mit Förderungsmitteln des Wiener Wohnbauförderungsgesetzes errichtet wurden, unterliegen zumindest zum Teil (je nach anzuwendender Gesetzesnovelle) strengen Mietzinsobergrenzen.

Da in Wien ein sehr hoher Anteil der Mietverträge überhöhte Mietzinsvereinbarungen enthält, zählen Herabsetzungsverfahren zu einem wesentlichen Betätigungsfeld der Juristinnen und Juristen des Mieterschutzverbandes in Wien. Bei Zweifeln über die Angemessenheit Ihrer vereinbarten Miete haben, kontaktieren Sie uns! Wir prüfen Ihre Miete gerne vorab in einem persönlichen Gespräch.

Mietzinsbeihilfe, Wohnbeihilfe, Sozialhilfe

Sollte die Miethöhe korrekt vereinbart sein, besteht auch die Möglichkeit bei der Stadt Wien um Wohnbeihilfe anzusuchen. Wurde diese früher nur in geförderten Wohnbauanlagen (Gemeindebauten, Sanierungshäusern etc) gewährt, besteht nun bereits seit einigen Jahren prinzipiell für Mieter aller Wohnungen in Wien die Möglichkeit einer Wohnbeihilfe.

Bei einem Antrag auf Wohnbeihilfe werden die Einkommen der in der Wohnung gemeldeten Personen zusammengerechnet und der Mietzinsbelastung gegenübergestellt. Weiters wird berücksichtigt, ob die Wohnungsgröße der Anzahl der Bewohner entspricht. Ist die Wohnung zu groß, wird die Beihilfe entsprechend gekürzt.

Nachteil des Wohnbeihilfensystems ist, dass die Beihilfe nur dann gewährt wird, wenn das Haushaltseinkommen eine bestimmte Höhe nicht überschreitet (abhängig von der Anzahl der Mitbewohner und der Wohnungsgröße). Liegt man auch nur ein paar Euro über dem „erlaubten“ Jahreseinkommen, wird die Wohnbeihilfe überhaupt nicht mehr gewährt – egal wie hoch die Mietbelastung auch ist. Bei einem Ein-Personen-Haushalt liegt die Jahreseinkommensgrenze beispielsweise bei 13.866 Euro (2011). Liegt man darüber, geht man in der Regel leer aus. Dann heißt oft: „Zuviel für die Wohnbeihilfenberechnung – dennoch zu wenig zum Leben“ – leider kein Einzelfall.

Dennoch raten wir, wenn Sie leicht über diesen Einkommensbereichen liegen, dass Sie sich sicherheitshalber bei der Wohnbeihilfenstelle der Stadt Wien, 1190 Wien Heiligenstädterstraße 31, über die konkrete Berechnung erkundigen. Stellen Sie im Zweifel einen Antrag über den mit Bescheid entschieden werden muss. Insbesondere die Frage, was überhaupt zum Einkommen gezählt wird (zB.: Alimente zählen als Einkünfte, Familienbeihilfen nicht usw.) ist für Normalsterbliche schwer durchschaubar.

Neben der Wohnbeihilfe sind auch diverse andere Beihilfensysteme möglich. In bestimmten Fällen ist auch Sozialhilfe durch die MA 40 denkbar, die auch einmalige Anschaffungen für die Wohnung finanzieren kann, oder spezielle Beihilfen für alte Menschen.

Zunehmend in den Hintergrund tritt die Mietzinsbeihilfe des Finanzamts (für erhöhte Sanierungsmieten und eingehobene Erhaltungsbeiträge). Da die ohnedies niedrigen Einkommensgrenzen (7.267 Euro=100.000 alte ATS) seit mehr als zehn Jahren nicht angepasst wurden, können immer weniger Menschen eine allfällige Beihilfe durch das Finanzamt beanspruchen.

Miete

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