Mieter tappen oft in die Falle des Kündigungsverzichts.
Wird in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Mieterseite für eine bestimmte Zeit auf die Ausübung ihres Kündigungsrechts verzichtet, so ist dies nur mit Einwilligung des Vermieters rückgängig zu machen. Gerade bei Wohnungen mit hoher Miete, finden sich solche Vertragskonstruktionen durchaus häufig. Wenn dann noch mehrere Personen im Mietvertrag als Mitmieter oder als Bürgen dem Haftungsfonds beigetreten sind, ist der Vermieter in einer sehr komfortablen Situation. Es gleicht dann schon einem Gnadenakt, wenn er zur vorzeitigen Mietvertragsbeendigung bereit ist. Als Mieter können Sie dann förmlich darum betteln, aus dem Vertrag entlassen zu werden.
Wenn sich Ihre Lebensplanung ändert, und Sie in eine andere, vielleicht schönere oder billigere Wohnung umzuziehen wollen, Ihr Vermieter aber auf die vereinbarte Vertragslaufzeit besteht, sind Ihre Chancen schlecht, aus dem Vertrag auszusteigen.
Unser Tipp an zukünftige Mieterinnen und und Mieter:
Gerade in jungen Jahren ändern sich die Lebensverhältnisse oft rasch (berufliche Veränderung, Familiengründung etc.). Überlegen Sie daher gut, bevor Sie einen Kündigungsverzicht in Ihrem Mietvertrag unterschreiben, mit dem Sie sich mitunter auf Jahre hinaus eine Veränderung Ihrer Wohnsituation versperren. Verlangen Vermieter, dass Bürgen den Vertrag mitunterzeichnen, prüfen Sie genau, ob der Vertrag auch einen Kündigungsverzicht enthält.
Unfreiwillige Mietvertragsbindung
© billythekid ’11
“Sie glauben gar nicht was alles wichtig ist.”
Diese Antwort musste sich erst kürzlich wieder eines unserer Mitglieder im Beratungsgespräch anhören. Herr B. wollte mit unserer Hilfe einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung einbringen.
Herr B. ist zwar schon seit 20 Jahren Mieter und hat auch am Hauptmietzins, der im Mietvertrag vereinbart wurde, nichts zu bemängeln, aber zuletzt wurden ihm die Mieterhöhungen doch zuviel.
Leider hatte Herr B. das Schreiben, mit welchem sein Vermieter den Hauptmietzins das letzte Mal erhöhte, nicht mehr aufgehoben, da es bereits älter als 2 Jahre war. Auch alle Mietzinsvorschreibungen, die älter als zwei Jahre waren, hatte er kürzlich weggeworfen.
Da der Vermieter jetzt schon wieder den Hauptmietzins erhöhen will, wollte Herr B. wissen, ob es jetzt nicht bald Schluss mit den Erhöhungen sei.
Erhöhungen des Hauptmietzinses, die aufgrund der Indexanpassung erfolgen, können innerhalb von drei Jahren bestritten werden, wenn sie nicht dem Gesetz entsprechend korrekt sind. Da nun aber nicht mehr nachvollziehbar war, wann genau der Hauptmietzins zuletzt erhöht wurde, ist Herr B. in eine unangenehme Situation geraten. Entweder er bringt einen Antrag auf Überprüfung der letzten und der aktuellen Hauptmietzinserhöhung ein, ohne aber genau zu wissen, ob er sich noch innerhalb der Dreijahresfrist bewegt oder er verzichtet auf die Anfechtung der letzten Erhöhung. Beides ist nicht sehr befriedigend, da er in ersterem Fall das Risiko, des teilweisen Prozessverlustes eingehen muss, was mit Kostenfolgen verbunden ist. In zweiterem Fall bleibt ihm das ungute Gefühl, dass er vielleicht auf eine Bestreitung verzichtet hat, obwohl er gute Chancen gehabt hätte, nicht nur die aktuelle, sondern auch die letzte Mieterhöhung rückgängig zu machen.
Wir können daher nur jedem Mieter raten: Heben Sie alles auf, auch wenn es Ihnen zunächst unwesentlich erscheint.
Während der gesamten Vertragsdauer sollten Sie jedenfalls unbedingt folgende Dinge aufbewahren:
- den Mietvertrag samt aller Beiblätter
- sämtliche Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrages
- alle Unterlagen, die Sie bei Vertragsabschluss erhalten (Mietanbot, Zahlungsbestätigungen über Provision, Kaution etc.), Übernahmeprotokoll
- Mietzinsvorschreibungen
- Schreiben des Vermieters
- Vereinbarungen über Sonderrechte (z.B. Gartenbenützung, Satellitenanlage etc.)
- Bewilligungen betreffend den Umbau der Wohnung
Zumindest drei Jahre lang sollten Sie aufbewahren:
- Betriebskostenabrechnungen
- alle Kontoauszüge, mit denen Sie Ihre Mietzahlungen nachweisen können
Auch wenn Sie das Mietverhältnis beenden, ist es ratsam, die genannten Unterlagen noch einige Zeit aufzuheben, um gegebenenfalls unberechtigten Forderungen mit den nötigen Beweisen entgegentreten zu können.
Ein leider häufiges Phänomen: Unter den alltäglichsten Begriffen, die sich in Mietverträgen finden, versteht jeder etwas anderes.
Regelmäßig findet sich in Mietverträgen eine Bestimmung, wonach die Wohnung bei Mietende „besenrein“ und „geräumt von eigenen Fahrnissen“, zurückzustellen sei.
Mieterinnen, Mieter, Hausverwaltungen und Hausinhabungen neigen zu sehr unterschiedlichen Auslegungen. In Gesetzbüchern findet man dazu jedenfalls keine Begriffserklärung. Auch Wikipedia hüllt sich in Schweigen, was leider auch für das englische Sprach-Pendant „broom-clean“ gilt.
Immerhin kann der Duden weiterhelfen. Dort findet man unter dem Eintrag besenrein die Erklärung „mit dem Besen grob gereinigt“. Aber ist das auch eine juristischen Maßstäben gerechte Auslegung?
Der OGH vertrat in einer Entscheidung vom 23.6.1998 (5 Ob 96/98y) die Auffassung, dass eine Wohnung, die von „grobem Schmutz (Schutt) befreit“ war, sonst aber von einer Staubschicht überzogen war (nach Bauarbeiten), durchaus als besenrein zu qualifizieren sei. Dieser Entscheidung lag zwar nicht der häufige Fall einer Wohnungsrückstellung (samt Kautionseinbehaltung) zu Grunde – es ging um Schadenersatzforderungen eines Mieters nach Bauarbeiten – es gibt aber keinen Grund, in anderen Fällen zu unterschiedlicher Auslegung zu gelangen.
Es ist das einzige Urteil in der langen Spruchpraxis des OGH, in dem der Begriff, der sich so zahlreich in Mietverträgen, Gerichtsvergleichen und Urteilen findet, eine genauere Auslegung erfahren hat.
Und was ist mit dem ebenso häufigen Nachsatz, „geräumt von eigenen Fahrnissen“? Hier ist es leichter. Fahrnis ist ein im allgemeinen Sprachgebrauch veralteter Begriff für bewegliches Gut (Juristen neigen zu altertümlichen Begriffen, sonst bräuchte man sie nicht zur Erklärung derselben). Fahrnisse sind also alle Dinge, die der Mieter an Mobiliar oder sonstigen beweglichen Gegenständen in die Wohnung eingebracht hat, sofern diese noch nicht mit der Hauptsache (also der Wohnung bzw. dem Haus) verschmolzen sind.
Starker Anstieg der Delogierungen
Allein in Wien wurden im Jahr 2011 gerichtlich rund 7.400 (!) Räumungsexekutionen bewilligt. Ein Zuwachs von mehr als 3% zum Vorjahr. Hinzu kommt eine wesentlich größere Anzahl von "freiwilligen" Auszügen, zB.: aufgrund des Auslaufens eines Mietvertrages. Ganz Wien übersiedelt gewissermaßen alle paar Jahre neu.
Internetbetrug nimmt zu
Wohnungsangebote auf Onlineplattformen die eine Vorausüberweisung ins Ausland vorsehen,sind unseriös.
OGH - Neue Klauselentscheidung
In einer aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH das "Abnützungsrecht" des Mieters.
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Artikel 25 UN-Menschenrechtskonvention:
Jeder hat das Recht auf einen Lebensstandard, der seine und seiner Familie Gesundheit und Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen.