Wann ist eine Ablöse rückforderbar?

Sie haben das sicher schon gehört: Ablösezahlungen für Mietwohnungen sind ungesetzlich und können unter bestimmten Voraussetzungen rückgefordert werden.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbauten und geförderte Neubauten) und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Genossenschaftswohnungen), sind Beträge, die ein Mieter für die bloße Erlangung der Mietrechte an den Vormieter oder Hauseigentümer oder sonst wen bezahlt, verboten. 

Nicht unter dieses Verbot fallen Maklerprovisionen, bei denen tatsächlich eine Vermittlungstätigkeit stattfindet, oder Zahlungen an Vormieter für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder Investitionen, sofern diese zum Zeitpunkt der Übergabe auch den tatsächlichen Wert der Ablösezahlung haben.

Maklerprovisionen unterliegen gesetzlichen Höchstgrenzen. Diese Höchstsätze liegen im Vergleich zu den im Regelfall tatsächlich erbrachten Leistungen in bemerkenswerter Höhe. Ein Internet-Inserat, eine Wohnungsbesichtigung, einige leere Versprechungen und  ein Dankeschön für drei (!) Monatsmieten an den gebeutelten Mieter.

Aber,  selbst diese Höchstgrenzen (Achtung, es gibt gestaffelte Grenzen) werden manchmal überschritten und sind rückforderbar.

Rückforderbar sind auch Beträge, die man an einen Vormieter für die Aufgabe seiner Mietrechte bezahlt, wenn der tatsächliche Wert der Investitionen und Einrichtungsgegenstände geringer als der bezahlte Ablösebetrag ist.

Diese Konstellation findet sich derzeit am häufigsten (aber nicht nur)  in Genossenschaftsbauten, in denen ausziehenden Mietern manchmal sehr hohe Geldbeträge von ihren Nachmietern verlangen.

Ebenfalls rückforderbar sind bestimmte Zahlungen an den Wohnungsvermieter oder die Hausverwaltung. Derzeit häufigster Fall von illegalen Ablösezahlungen an Hauseigentümer oder Verwaltungen sind sogenannte Mietvertragserrichtungsgebühren. Diese müssen unterschieden werden von den sogenannten Finanzamtsgebühren, welche für die Vergebührung eines Mietvertrages beim Finanzamt zu bezahlen sind.

Die zuvor erwähnten Mietvertragserrichtungsgebühren gehen aber nicht an das Finanzamt sondern in die Geldbörse des Hauseigentümers oder Hausverwalters und werden von diesen meistens mit dem Bearbeitungsaufwand für die Vertragserrichtung gerechtfertigt. Da jedoch Mieter ohnedies in den Betriebskosten ein monatliches Verwaltungshonorar mitbezahlen, und die Mietvertragserrichtung zu einer typischen Verwaltertätigkeit zählt, gelten Vertragserrichtungsgebühren als ungesetzlich und sind rückforderbar.

Manchmal werden von Hauseigentümern auch sogenannte Mietzinsvorauszahlungen verlangt. Diese können sehr hoch sein und haben ein hohes Potential für Streitigkeiten. Die Zulässigkeit einer Mietzinsvorauszahlung unterliegt immer einer Gesamtbetrachtung mit dem vereinbarten Mietzins und der Widmungsdauer.

Die oben genannten Fallkonstellationen sind die derzeit häufigsten Anlassfälle für Rückforderungen von Ablösen in Wien. Die genaue Beurteilung einer solchen Zahlung ist  immer einzelfallbezogen und oft auch sehr kompliziert. Es gibt ganze juristische Fachbände, die sich ausschließlich mit dem Thema Wohnungsablöse beschäftigen und trotzdem nicht immer eine eindeutige Lösung für die Beurteilung einer Zahlung anbieten.

Wenn Sie Zweifel über eine verlangte Ablöse haben – wir beraten Sie gerne und ausführlich.

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