Zehn Fragen zu Kautionen

Bei den meisten Mietverhältnissen haben Mieterinnen und Mieter eine Kaution zu bezahlen. Die häufigsten Fragen haben wir für Sie zusammengefasst und beantwortet:

Was ist eine Kaution?

Die Kaution soll dem Vermieter einen Deckungsfonds für alle zukünftigen Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können, ermöglichen (in erster Linie für Beschädigungen des Mietgegenstands oder Mietzinsrückstände).

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Im Unterschied zu vielen anderen Rechtsordnungen sieht das österreichische Recht keine gesetzliche Obergrenze für eine zu vereinbarende Kaution vor. Dies hat vor einigen Jahren fallweise zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belasteten. Im Zuge eines Musterprozesses, den der Mieterschutzverband vor einigen Jahren beim OGH führte, stellte der OGH fest, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis“ zum Sicherungsinteresse (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH hielt fest, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

Kann ich vor Ende des Mietverhältnisses in Hinblick auf die ausstehende Kaution die Mietzahlungen stoppen?

Nein. Da der Kautionsrückzahlunganspruch erst mit Ende des Mietverhältnisses entsteht, kann dieser nicht mit vorher fälligen Mieten gegenverrechnet werden.

Gibt es besondere Sicherungspflichten des Vermieters für die Kaution?

Seit dem Jahr 2009 hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Dies soll den Mieter im Falle eines Vermieterkonkurses besser absichern.

Ist die Kaution zu verzinsen?

Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz, lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese ein ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten.

Muss mir der Vermieter Auskunft über die Art der Veranlagung geben?

Ja. Der Mieter ist auf Verlangen schriftlich über die Art der Veranlagung zu informieren.

Wie hoch ist die Kaution zu verzinsen?

Derzeit gehen Schlichtungsstellen und Gerichte von branchenüblichen Sparzinsen aus. In der Regel ist damit der Zinssatz zu verstehen, der für täglich fällige Spareinlagen (früher auch Eckzinssatz genannt) anfällt.

Wann ist die Kaution zurückzubezahlen?

Laut Mietrechtsgesetz „unverzüglich“ nach Ende des Mietverhältnisses. In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Vermieter bis zum Erstellen einer Kautionsabrechnung einige Zeit lassen, da mit der Rückgabe der Wohnung allfällige Mängel nicht sofort eingeschätzt werden können. Als ortsübliche Frist für die Überprüfung von Mängeln sollten 2 bis 3 Wochen aber ausreichend sein.

Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?

Die schwierigste Frage überhaupt. In den letzten Jahren gab es mehrere Urteile des OGH, die nahelegen, dass anders als früher der Vermieter den Mieter nicht für Schäden belangen kann, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann dem Mieter daher nicht angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass der Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen muss, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer.

Was mache ich bei Streitigkeiten aus der Kautionsabrechnung?

Seit 2009 kann dies in den meisten Fällen im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren überprüft werden. In den größeren Städten sind dazu unabhängige wohnrechtliche Schlichtungsstellen zuständig. Dieser niederschwellige Zugang zum Recht hat sich bewährt. War es davor üblich, dass Vermieter in Hinblick auf die für die Mieter sehr kostenriskante Rechtsverfolgung, die Kaution gerne zu Unrecht einbehielten, hat sich diese Praxis bereits nach einigen Monaten verändert. Das unberechtigte Zurückbehalten einer Kaution ist für den Vermieter nicht mehr so lukrativ wie früher.