ABC Mietrecht

Zehn Fragen zu Kautionen

Der Abschluss eines Mietvertrages ist meistens mit einer Kautionszahlung verbunden. Die häufigsten Fragen haben wir für Sie zusammengefasst und beantwortet:

Was ist eine Kaution?

Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung zukünftiger Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können – vorwiegend für Beschädigungen des Mietgegenstands oder für Mietzinsrückstände.

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Das Mietrechtsgesetz verzichtet auf eine Obergrenze. Dies hatte vor einigen Jahren zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belastet hatten. Im Zuge eines vom Mieterschutzverband betriebenen Musterverfahrens entschied der OGH, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis zum Sicherungsinteresse“ (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH vertrat die Ansicht, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

Kann ich vor Ende des Mietverhältnisses in Hinblick auf die ausstehende Kaution die Mietzahlungen stoppen?

Nein. Da der Kautionsrückzahlungsanspruch erst mit Ende des Mietverhältnisses entsteht, kann dieser nicht mit vorher fälligen Mieten gegenverrechnet werden.

Gibt es besondere Sicherungspflichten des Vermieters für die Kaution?

Seit dem Jahr 2009 hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Dies soll den Mieter im Falle eines Vermieterkonkurses besser absichern.

Ist die Kaution zu verzinsen?

Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz, lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese eine ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten.

Muss mir der Vermieter Auskunft über die Art der Veranlagung geben?

Ja. Der Mieter ist auf Verlangen schriftlich über die Art der Veranlagung zu informieren.

Wie hoch ist die Kaution zu verzinsen?

Derzeit gehen Schlichtungsstellen und Gerichte von branchenüblichen Sparzinsen aus. In der Regel ist damit der Zinssatz zu verstehen, der für täglich fällige Spareinlagen (früher auch Eckzinssatz genannt) anfällt.

Wann ist die Kaution zurückzubezahlen?

Laut Mietrechtsgesetz ist die Kaution „unverzüglich“ nach Ende des Mietverhältnisses zurückzubezahlen.

Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?

Die schwierigste Frage überhaupt. Bis vor wenigen Jahren war die Kaution ein gutes Zusatzeinkommen für den Vemieter, da er bei entsprechender vertraglicher Gestaltung den Mieter für so gut wie jeden Mangel der Wohnung haften lassen konnte. In der letzten Zeit gab es aber einige Urteile des OGH, die nahelegten, dass Vermieter die Mieter nicht mehr für Schäden belangen können, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann Mietern nicht mehr angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen müssen, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist, als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer.

Was mache ich bei Streitigkeiten aus der Kautionsabrechnung?

Seit 2009 kann dies in den meisten Fällen im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren überprüft werden. In den größeren Städten sind dazu unabhängige wohnrechtliche Schlichtungsstellen zuständig. Dieser niederschwellige Zugang zum Recht hat sich sehr bewährt. War es davor üblich, dass Vermieter in Hinblick auf die für die Mieter sehr kostenriskante Rechtsverfolgung, die Kaution gerne zu Unrecht einbehielten, hat sich diese Praxis bereits nach einigen Monaten verändert. Das unberechtigte Zurückbehalten einer Kaution ist für den Vermieter nicht mehr so lukrativ wie früher.