Mieterschutz im Wandel der Zeit – Vom Friedenszins zum MRG

Eine Geschichte der Mieterschutzbestimmungen im Überblick:

Diese Darstellung umfasst eine Zusammenfassung von den aus Sicht des Mieterschutzverbandes größten Zäsuren im österreichischen Mietrecht

vor 1917: keine nennenswerten Mieterschutzbestimmungen,
ausschließliche Regelung von Miete und Pacht im ABGB
Das ABGB kannte erst ab der dritten Teilnovelle 1916 zwei zwingende Vorschriften im  Bestandrecht (§ 1096 Abs 1 letzter Satz und § 1117 ABGB letzter Satz)

1917, 1918
Vier Mieterschutzverordnungen RGBl Nr 34/1917, RGBl 323/1917, RGBL Nr 21/1918, RGBL Nr 21/1918
Entgegen einer weitverbreitenden Ansicht beinhalten diese Verordnungen keine Bestimmungen zum „Friedenszins“ oder „Friedenskronenzins“, sondern beinhalten im wesentlichen (großteils befristete) Mieterhöhungsverbote und Kündigungsbeschränkungen. Zu beachten ist, dass der in der mietrechtlichen Diskussion häufig von ImmobilienvertreterInnen thematisierte „Friedenszins“ nicht mit der Notlage im 1. Weltkrieg in Verbindung stand, sondern erst 1922 als Berechnungsgrundlage (im Sinne einer 150 fachen Erhöhung des Mietniveaus von 1914) eingeführt wurde. Seit 1968 hatte der Friedenszins für Neuvermietzungen keine Bedeutung mehr. Ab 1982 konnten auch alte Verträge im Mietzins angehoben werden.

1922
Inkrafttreten des Mietengesetzes (MG), das eine erstmalige Kodizifizierung umfangreicher Mieterschutzvorstellungen auf bundesgesetzlicher Ebene darstellte.
Mietzinsbeschränkungen im Rahmen einer Vergleichsmiete zu den Gegebenheiten zum 1.8.1914 (Friedenszins), erstmals weitreichender gesetzlicher Kündigungsschutz (§ 22 MG), Einführung der Weitergabemöglichkeit der Mietwohnung im Angehörigenkreis, Möglichkeit der „Vererbung“ einer Mietwohnung (Eintritt von Todes wegen)
Zurückdrängung der Befristungsmöglichkeit des ABGB

1929
Bundesverfassungsnovelle, Notverordnungsrecht des Bundespräsidenten gilt nicht für Mieterschutzangelegenheiten
Allein aus dieser Regelung wird klar, welche politische Bedeutung der Mieterschutzgedanke hatte

1938
Angleichung des österreichischen Mietrechts an das im deutschen Reich geltende System staatlicher Preisbildung und Preisüberwachung.

1939
Ein beschämendes Kapitel der Mietgesetzgebung:
Beseitigung des Kündigungsschutzes jüdischer Mieter gegenüber „arischen“ Vermietern. Obwohl die Beseitigung des Kündigungsschutzes keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Kündigung jüdischer Mieter begründete, kam es zwischen März 1938 und Mai 1939 zu rund 44.000 „Arisierungen“ von Mietverhältnissen.

1940
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Erste gesetzliche Regelung hinsichtlich genossenschaftlicher Nutzungsverträge. Das während der Anschlusszeit beschlossene deutsche Reichsgesetz wurde nach dem 2. Weltkrieg in österreichisches Recht transformiert.

1946
Novellierung des Mietengesetzes. Ermöglichung eines Neuvermietungszuschlags, mit Ausnahme jener Mieter, die ihre Wohnräume durch Krieg, rassische oder politische Gründe verloren hatten.

1948
Wohnhauswiederaufbaugesetz: Mit „Fondsmitteln“ wieder errichtete (kriegszerstörte) Objekte wurden den Bestimmungen des Mietengesetzes unterworfen, bzw. der Mietzinsberechnung des Wohnhauswiederaufbaugesetzes.
Achtung: in der Folge wurden zum Wohnhauswiederaufbaugesetz drei Novellen (Grundfassung 1948, Novellen: 1950, 1954, 1967) erlassen, die hinsichtlich der Anwendbarkeit sehr unterschiedlich waren. Dies Novellen können für die Mietzinsbildung der Gegenwart von Bedeutung sein.

1949 (Gründungsjahr des Mieterschutzverbandes!)
Preisregelungsgesetz: Das sich die Zinsbestimmungen des Mietengesetzes im wesentlichen auf „Altbauten“ bezogen, waren Zinsschutzbestimmungen für Objekte notwendig, die nicht dem MG unterlagen

1954
Zinsstoppgesetz – ein als Provisorium gedachtes Preisregelungsgesetz, das aufgrund einer kurz zuvor ergangenen Entscheidung des VfGH notwendig wurde. Der VfGH hatte zuvor eine „Verordnung des Reichsstatthalters vom 9. März 1939“ aufgehoben, die Richtlinien für die Preisbildung festgesetzt hatte. Dieses ursprünglich nur als Übergangsregelung gedachte Gesetz blieb nach diversen Adaptierungen bis 31.12.1981 in Kraft. Es hatte Bedeutung für Mietverhältnisse die nicht dem Mietengesetz unterlagen.

1968
Inkrafttreten einer Novelle des Mietengesetzes (Mietrechtsänderungsgesetz 1967).
Hinsichtlich des Mietzinses erfolgte für Neuvermietungen eine weitgehende Deregulierung im Sinne einer Erweiterung der Möglichkeiten für freie Mietzinsvereinbarungen für Mietverträge, die ab 1968 geschlossen wurden. Dies stellte für Neuvermietungen die Defacto-Abschaffung des „Friedenszinses“ dar.

1974
Novelle des Mietengesetzes. Wieder stärkere Regulierung der Mieten bei Substandardwohnungen im Sinne des Stadterneurungsgesetzes (kein Wasser oder kein WC im Wohnungsverband)

1979
WGG 1979: Weitgehende rechtliche Angleichung des genossenschaftlichen Nutzungsvertrages an private Mietverträge unter Berücksichtigung des Kostendeckungsprinzips.

1979
Inkrafttreten des Konsumentenschutzgesetzes mit (wie sich erst 25 Jahre später herausstellte) weitreichenden Konsequenzen für die mietrechtliche Rechtsprechung (Klauselentscheidungen).

1982
Einführung des Mietrechtsgesetzes (MRG). Übernahme zahlreicher Kündigungsschutzbestimmungen des Mietengesetzes. Mietzinsobergrenzen anhand kategorisierter (A,B,C,D) Wohnungen, Einführung von Erhaltungsbeiträgen (für Wohnungen, für die noch die günstigen Friedenszinsbestimmungen des MG galten)
Einführung eines weitreichenden Ablöseverbots (§ 27 MRG)

1994
Novelle des MRG (3.WÄG): Bei Neuvermietung anstatt des Kategoriemietzinssystems, ab nun das sogenannte Richtwertsystem

Literaturtipps:

Langer, Hans / Mietzinsregelungen 1917-1994
Verlag : Verlag Österreich. ISBN : 978-3-7046-0742-3.

„Arisierung“ und Rückstellung von Wohnungen in Wien
Georg Graf, Brigitte Bailer-Galanda, Eva Blimlinger, Susanne Kowarc (Beiträge)
2004. ISBN 978-3-486-56776-2

Michael Stampfer „ Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich“ Verlag : MANZ’sche Wien. ISBN : 978-3-214-13198-2