Konventionalstrafen (oder Vertragsstrafen) werden seit einigen Jahren in vielen Mietverträgen zunehmend als Sicherungsinstrument des Vermieters festgelegt.
Die Konventionalstrafe soll den Vermieter davor absichern, dass er bei einer Nichterfüllung des Mietvertrages durch den Mieter (zB.: nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung) einen Anspruch auf einen pauschalierten Schadenersatzbetrag hat. Der Vermieter muss bei einer vereinbarten Konventionalstrafe daher nicht beweisen, dass ihm durch die verspätete Rückstellung des Mietgegenstands überhaupt ein Schaden entstanden ist, sondern kann einfach auf die Vertragsverletzung hinweisen um seinen Anspruch in Höhe der vereinbarten Vertragsstrafe zu begründen.
In Mietverträgen finden Sie dazu Bestimmungen, wie in der folgenden Art:
Die Vertragsteile vereinbaren – ungeachtet darüber hinausgehender Ansprüche des Vermieters – eine Konventionalstrafe in Höhe einer Bruttomonatsmiete, falls das Bestandobjekt nicht vom vereinbarten oder gerichtlich festgelegten Räumungstermin übergeben wird.
Eine Vereinbarung wie oben angeführt ist zunehmend in Mietverträgen üblich. Problematisch werden solche Vertragsbestandteile, wenn die Konventionalstrafe in einer Höhe festgelegt werden, die in keinem Verhältnis zum Vertragserfüllungsinteresse stehen, wenn z.B Konventionalstrafen in der Höhe von 6 Monatsmieten vereinbart werden.
Unser Tipp: Ist in einem Mietvertragsentwurf eine Konventionalstrafe enthalten, die höher als eine Monatsmiete ist, versuchen Sie dies bei den Vertragsverhandlungen zu thematisieren, bzw. wegzuverhandeln. Je höher die Konventionalstrafe ist, desto eher können Sie davon ausgehen, dass der Vermieter ausschließlich seine eigenen wirtschaftlichen Belange im Vertrag berücksichtigt haben will.
Ein fairer Mietvertrag wäre das nicht.
Exkurs: Der Ausschluss des richterlichen Mäßigungsrechtes (§ 1336 Abs 2 ABGB) in einem Formularmietvertrag eines Verbrauchergeschäftes, ist unzulässig. (“Erste Klauselentscheidung” OGH 7 Ob 78/06f)
1.2.2010 – Nichts Neues ist aus dem Parlament zum Thema Mietvertragsgebühr zu hören.
Waren sich vor der letzten Nationalratswahl noch alle Parteien zumindest was die Abschaffung der Mietvertragsgebühr betrifft einig, so ist dieses Thema mittlerweile offensichtlich in irgendeiner Schublade verschwunden.
Zur Erinnerung: Bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages fallen Gebühren in Höhe von 3% des Jahresbruttomietzinses zuzüglich allfälliger Bogengebühren (wenn der Vertrag besonders lang ist) an, die an den Finanzminister zu bezahlen sind. Wer diese Gebühr zahlt, VermieterIn oder MieterIn, ist zwar Vereinbarungssache, die meisten VermieterInnen halten im Mietvertrag jedoch fest, dass diese Gebühr der/die MieterIn zahlen muss. Also muss man als MieterIn bei jedem Wohnungswechsel diesen Mehrkosten mitkalkulieren. Wir haben schon mehrmals die Abschaffung dieser unsinnigen Gebühr gefordert. Die Mindereinnahmen des Staates, die daraus resultieren, sollten im Vergleich zu Bankenpaket, Abschaffung der Erbschafssteuer oder Senkung der Mehrwertsteuer zu verkraften sein. Und jedem einzelnen Wohnungssuchenden wäre spürbar geholfen.
Die meisten Menschen übersiedeln ja nicht aus lauter Spaß oft mehrmals , sondern weil sie immer nur befristete Mietverträge bekommen oder weil eben die Lebensumstände eine Veränderung nötig machen.
Ist eine Übersiedlung als solches schon ein enormer finanzieller Aufwand, wo Kaution, Spedition, HandwerkerInnen etc. zu bezahlen sind, so strapazieren neben der Mietvertragsgebühr auch noch die noch immer hohen Maklerprovisionen das Budget der MieterInnen. Dass sich die Höhe des Maklerhonorars ausschließlich nach der Höhe der Monatsmiete der anzumietenden Wohnung richtet, ist schlicht unverständlich. Warum werden MaklerInnen nicht nach ihrem tatsächlich Aufwand entlohnt wie andere arbeitenden Menschen auch? Wir trauen uns zu behaupten, die durchschnittliche Höhe der Provisionen würde deutlich sinken! Und falls ein/e MaklerIn wirklich einen überdurchschnittlichen Aufwand hat, so wird auch niemand etwas dagegen haben, dass er/sie mehr verdient als jene, die den KundInnen nur eine Minimalbetreuung bieten. Warum dieser logische und nachvollziehbare Ansatz vom Gesetzgeber nicht aufgegriffen wird, bleibt rätselhaft und ist nur durch falsch verstandenen Lobbyismus zu erklären.
In einer neuen Klauselentscheidung verbot der OGH (6 Ob 81/09v) einer großen Immobilienfirma die Weiterverwendung häufig verwendeter Vertragsbausteine zu Betriebskosten und Wartungsarbeiten.
Das aufgrund einer Verbandsklage des VKI ergangene Urteil wird hoffentlich eine Verbesserung der Vetragsgestaltung für Mieter in Neubauten bringen. Bisher war es in Neubauten häufig üblich, Reparaturkosten an allgemeinen Teilen des Hauses, quasi als “erweiterte Betriebskosten” im Mietvertrag zu vereinbaren. Hinsichtlich der Nebenkosten waren diese Mieter daher in der Praxis schlechter gestellt, als Mieter in Altbauten, für die das dort anwendbare Mietrechtsgesetz eindeutige und zweckmäßige Grenzen gesetzt hat.
Die wichtigste vom OGH inkriminierte Klausel lautet (gekürzt) wie folgt:
Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes [....] und Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zum Beispiel Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließer einstellen etc.) im Mietgegenstand oder in den allgemein benutzten Gebäudeteilen etc. – ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche.
Das Bemerkenswerte an der OGH-Entscheidung ist deren Begründung, dass Kosten von Reparaturen in allgemein benützten Gebäudeteilen Teilen keine Betríebskosten darstellen. Die Aufzählung, was Betriebskosten sind, sei im Mietrechtsgesesetz (dessen Betriebskostenregelungen aber für viele Mietverhältnisse gar nicht unmittelbar anwendbar sind) vollständig und umfassend. Auch sei eine bloß beispielhafte Aufzählung (“etc.“) keinesfalls zulässig, weil die Kosten für den Mieter nicht vorhersehbar sind.
Damit entschärft der OGH die nach wie vor gängige Praxis mancher Immobilienfirmen, dass im frei finanzierten Neubau (in dem ohnedies kaum leistbare Mieten dominieren) dem Mieter vertraglich so gut wie alle laufenden unvorhersehbaren Hausreparaturen noch zusätzlich aufgehalst werden. Wie dieser Fall zeigt, hatte auch die vor drei Jahren ergangene erste Klauselentscheidung des OGH, die sinngemäß bereits ähnliches aussagte, bei manchen Immobilienfirmen noch nicht zum erforderlichen Umdenken geführt.
Da in Wien Altbauten aus spekulativen Gründen zunehmend durch Neubauten ersetzt werden (und damit immer mehr Mietverhältnisse schleichend aus dem Schutzbereich des Mietrechtsgesetzes herausfallen), wird diese Entscheidung richtungsweisend für immer mehr Mietverhältnisse werden.
Die Entscheidung des OGH sollte auch der Gesetzgeber als Auftrag sehen. Es gibt keinen sachlichen Grund, warum bei der Verrechnung von Nebenkosten zwischen Neubauten und Altbauten unterschieden wird.
Insofern wiederholt der Mieterschutzverband Wien seine seit Jahren erhobene Forderung, dass der Gesetzgeber, zumindest was die Verrechnung von Betriebskosten betrifft, endlich auch Neubauten in den Schutzbereich des Mietrechtsgesetzes aufnimmt. Dies käme nicht nur vielen Mietern in Wien zu Gute, sondern generell auch Mietern jener Bundesländer, die über einen noch größeren Bestand an Neubauten verfügen. Eine Ausdehnung des Betriebskostenkatalogs auf Nachkriegsbauten könnte das leidige “Ost-West Gefälle” bei der Mietrechtsgesetzgebung endlich beenden und für alle Beteiligten (auch Vermieter!) mehr Rechtssicherheit bieten.
Presse/Rückfragehinweis:
Mag. Wolfgang Kirnbauer, Mieterschutzverband Wien, email: kirnbauer@mieterschutzwien.at
Erhöhung der Richtwerte!
Wieder einmal Vermögensumverteilung nach oben: Mit April 2012 werden die Richtwerte in Österreich erhöht. Der neue Richtwert für Wien beträgt 5,16 Euro/m² (bisher 4,91 Euro/m²).
Starker Anstieg der Delogierungen
Allein in Wien wurden im Jahr 2011 gerichtlich rund 7.400 (!) Räumungsexekutionen bewilligt. Ein Zuwachs von mehr als 3% zum Vorjahr. Hinzu kommt eine wesentlich größere Anzahl von "freiwilligen" Auszügen, zB.: aufgrund des Auslaufens eines Mietvertrages. Ganz Wien übersiedelt gewissermaßen alle paar Jahre neu.
Internetbetrug nimmt zu
Wohnungsangebote auf Onlineplattformen die eine Vorausüberweisung ins Ausland vorsehen,sind unseriös.
OGH - Neue Klauselentscheidung
In einer aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH das "Abnützungsrecht" des Mieters.
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Artikel 25 UN-Menschenrechtskonvention:
Jeder hat das Recht auf einen Lebensstandard, der seine und seiner Familie Gesundheit und Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen.