Friedenszins

Das Wohnungselend in Wien am Beginn des 20. Jahrhunderts ist in seinem drastischen Ausmaß heute nur mehr schwer vorstellbar. Überteuerte winzige Mietwohnungen, die sich die Mieter aus Kostengründen untertags noch mit Bettgehern teilen mussten. Bettgeher waren Menschen, denen entgeltlich stundenweise unter Tags ein Bett zum Schlafen angeboten wurden, das dann in der Nacht von den eigentlichen Mietern (meist zu mehrt) benützt wurde.

Selbst im Vergleich zu den sonst auch nicht rosigen Zuständen im übrigen Europa, war Wien ein besonderer Fall der Massenverelendung. So ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass sich der Begriff “Wiener Krankheit” zu einem international gebräuchlichen Wort für die Tuberkolose entwickelte.

Ab dem Jahr 1910 häuften sich in den k.u.k Hauptstädten Budapest und Wien Mieterstreiks und Mieterrevolten. Diese Zustände mündeten 1917 in die ersten kaiserlichen Mieterschutzverordnungen und 1922 in ein Mietengesetz, das diesmal im positiven Sinne beispielgebend für die Sozialgesetzgebung Europas wurde.

Zur Illustration der damals vorherrschenden Zustände erfolgt ein Auszug eines Zeitungsartikels aus der Wiener Wochenzeitung „Montags Post“ vom 13.11.1911. Zwei Tage zuvor hatte sich vor einem Zinshaus in der Herthergasse 24 im 12. Bezirk ein größere Mieteraufstand ereignet, bei dem sich rund 2.000 Menschen gegen Kündigungen eines Hauseigentümers versammelt hatten. Nachdem der Unmut durch eine Steine werfende Menge zu eskalieren drohte, wurde der Protest von der Polizei gewaltsam aufgelöst.

Zeitungsauschnitt

Der Artikel befasst sich mit Erfahrungsberichten von Kontrolloren der Bezirkskrankenkassen über die Wohnsituation besuchter Kassemitglieder und trug den Titel “Wiener Wohnungselend”:

“Wiener Wohnungselend”

Wir alle, die wir einen großen Teil unseres Einkommens aufwenden müssen, um unsere meist unzulänglichen und ungesunden Wohnungen zu bezahlen, kennen das Wohnungselend, das durch die allgemeine Wohnungsnot gezeitigt wurde, aus eigener Anschauung zur Genüge. Nicht jeder mag aber das grässliche Elend zu ermessen, durch welche die untersten Schichten der großstädtischen Bevölkerung betroffen werden und es dürfte daher allgemeines Interesse bieten, wenn wir aus dem Berichte der Wiener Bezirkskrankenkassa für das Jahr 1910 einige authentische Mitteilungen bringen. Die jammervollen Zustände, welcher dieser Bericht aufdeckt, schreien nach Abhilfe und die berufenen Faktoren werden nicht lange mehr dieser erbärmlichen Not der proletarischen Bevölkerung untätig zusehen können.

Einige Beispiele aus dem erwähnten Berichte sollen weiter sprechen:

Im Hause 2. Bezirk Handelskai 206, befindet sich im Hoftrakte eine Wohnung, bestehend Zimmer, Kabinett, Küche und Vorzimmer. N dieser Wohnung sind nebst Vermieter und seiner Familie noch 8-10 Bettgeher beiderlei Geschlechtes anwesend. Die Wohnung starrt vor Schmutz und ist erfüllt vom Gestank aus der Küche, so dass man sich nicht erklären kann was da gekocht wird. Der Mietzins beträgt 48 Kronen pro Monat und 576 Kronen pro Jahr.

Im Hause 2. Bezirk, Kleine Schiffgasse 32 sind alle Wohnungen in einem desolaten Zustande, insbesonders aber die Wohnungen Nr 11 und 12 sprechen geradezu Hohn allen sanitären Anforderungen. Diese beiden Wohnungen sind miteinander durch offene Türen verbunden und gehören einem Mieter. Sie bestehen zusammen aus fünf Zimmern und einer Küche. Alle Räume dienen als Schlafräume. Es befinden sich darinnen 38 Betten, diese werden aber von mehr als der doppelten Anzahl Personen benützt, da nicht nur zwei Personen ein Bett teilen, sondern auch noch Kinder bei sich haben. Der freie Raum zwischen den Betten wird überdies noch von auf dem Boden liegenden Schläfern benützt. Die Fenster sind mit allerlei Gebrauchsgegenständen derart verlegt, dass ein Öffnen der Fenster nicht möglich ist. Daher ist in der überaus unreinen Wohnung eine entsetzliche Atmosphäre. Über einen kleinen schmutzigen Gang kommt man zu einem offenen Abort, der sich in einem nicht zu beschreibenden Zustand befindet. Der Mietzins beider Wohnungen beträgt zusammen monatlich K 122,60 K 1471 ,92 jährlich.

Im Hause 2. Bezirk Floßgasse 18, kam unser Kontrollorgan in eine Wohnung, bestehend aus Zimmer, Kabinett und Küche und einem kleinem Vorzimmer. Im Zimmer das von normaler Größe ist, schlafen allnächtlich sieben Personen, bei schlechtem Wetter auch mehr und zwar in einem Bette ein Ehepaar, in einem zweiten Bette zwei junge Mädchen, sonst Männer auf Strohsäcken. Im Kabinett schlafen drei, bei schlechtem Wetter fünf Personen. Die Wohnungsinhaberin schläft in der Küche, in welcher gekocht und gewaschen wird und die auch noch als Aufbewahrungsort für allerlei schmutziges altes Zeug dient. Die Wohnung ist im höchsten Grade unrein; daneben befindet sich ein offener, schmutziger Abort. Der Mietzins beträgt 50 Kronen monatlich, 600 Kronen pro Jahr.

Im 2. Bezirk Stromgasse 240 wurde eine Wohnung gefunden, in welche man über vier Holzstufen hinabsteigen muß. Zuerst gelangt man in einen fensterlosen Vorraum, in welchem Kaninchen, Hühner, eine Ziege, Turteltauben, Gras und Feuerungsvorräte untergebracht sind.

Hat man sich nicht von dem penetranten Gestank nicht zurückschrecken lassen, kommt man über zwei weitere Stufen in den eigentlichen Wohnraum der aus einem mittelgroßen Zimmer und einem Kabinett besteht; darinnen wohnen zwei Familien die Bettgeher halten. Die Wände sind nass, die Wohnung nie gelüftet. Zins 21 Kronen monatlich, 252 Kronen jährlich.

Im 3. Bezirk, Schimmelgasse 14 bewohnt ein Kassenmitglied eine Wohnung, bestehend aus einem Kabinett, welches zugleich als Küche und Schlafstätte von Mann, Frau und einem zwölfjährigen Kinde verwendet werden muß. Auf den Gang hinaus mündet ein kleines Fenster, die einzige Öffnung durch welche Licht und Luft kommen können. Die Wohnung muß daher auch bei hellem Tag beleuchtet werden. Der Mann lag sieben Wochen krank zu Bet. Zins 10 Kronen pro Monat. Derartige Wohnungen finden sich äußerst häufig.

Im 5. Bezirk, Schönbrunnerstraße 13, wurde eine Wohnung angetroffen, bestehend aus zwei Zimmern, Kabinett und Vorzimmer, in welchen Räumen neben der Wohnungsinhaberin noch etliche in Untermietewohnen. Dann sind noch drei Hunde in der Wohnung. Im sogenannten Vorzimmer wird gekocht und gewaschen, hier befindet sich auch der Hundestall. Jedes Plätzchen dieses Raumes ist mit allerhand aufgelesenem Zeuge ausgefüllt, Schmutz und ekelerregender Gestank erfüllt die Wohnung für die ein vierteljährlicher Zins von 150 Kronen bezahlt wird.

Im 5. Bezirk, Nikolsdorferstraße 28, ist eine Wohnung, die aus einem feuchten Zimmer einem ebensolchen Kabinett und Küche besteht. Darin wohnen10 Personen, und zwar vier Männer, eine Frau und fünf Kinder. Angrenzend an diese Wohnung befindet sich eine Waschküche, Stallungen, sowie eine Senkgrube. Die Wohnungsfenster gehen in eine offene Wagenremise. Ein sanitätswidriger Kanal durchzieht den Hof und die Remise, die ihm entströmenden mephistischen Dünste dringen in die Wohnungen ein. Monatszins 25 Kronen. Ähnliche Verhältnisse finden sich noch in fünfzehn Häusern dieser Gasse vor, in denen Massenquartiere, Stallungen und Senkgruben sind.

Im 6. Bezirk, Kaunitzgasse 15, bewohnt ein Kassemitglied mit Frau und einem Bettgeher eine Wohnung, bestehend aus Kabinett und Küche im Souterrain. Die Küche besitzt als einzige Öffnung die Eingangstür, und ist so wie das Kabinett, 1,5 Meter breit, 2,5 Meter hoch und 3 Meter lang. Das Kabinett hat eine äußerst kleine Fensteröffnung; beide Räume sind sehr feucht, besitzen keinen Fußboden, sind vernachlässigt und höchst sanitätswidrig. Der Mietzins beträgt 18 Kronen monatlich, 216 Kronen jährlich.

Im 7. Bezirk, Neustiftgasse 12, wohnt ein Kassemitglied als Bettgeher bei einem Ehepaar in einer aus Zimmer und Küche bestehenden und im ebenerdigen Hintertrakte gelegene Wohnung. Die Küche, in welcher der Bettgeher die Schafstelle hat, besitzt nur eine Öffnung und ist mit Ziegeln gepflastert; in derselben führt eine Holzstiege zum dachboden. Im zirka 3 Meter langen Zimmer, das nur zwei kleine Fenster hat, schlafen der Wohnungsinhaber mit Frau und vier Bettgeher. Die Wohnung ist äußerst feucht, mit Modergeruch erfüllt; an der äußeren Querseite des Zimmers befinden sich drei Aborte. Die eklige Ausdünstung derselben dringt durch die Wand in die Wohnung., so daß der Aufenthalt in derselben unmöglich ist ohne Schaden an der Gesundheit zu leiden. Der Mietzins beträgt 21 Kronen monatlich, 252 Kronen jährlich.


Der Artikel befasst sich detailliert noch mit zahlreichen weiteren Wohnungen aller anderen Wiener Gemeindebezirke.

Eine Geschichte der Mieterschutzbestimmungen im Überblick:

Diese Darstellung umfasst eine Zusammenfassung von den aus Sicht des Mieterschutzverbandes größten Zäsuren im österreichischen Mietrecht

vor 1917: keine nennenswerten Mieterschutzbestimmungen,
ausschließliche Regelung von Miete und Pacht im ABGB
Das ABGB kannte erst ab der dritten Teilnovelle 1916 zwei zwingende Vorschriften im  Bestandrecht (§ 1096 Abs 1 letzter Satz und § 1117 ABGB letzter Satz)

1917, 1918
Vier Mieterschutzverordnungen RGBl Nr 34/1917, RGBl 323/1917, RGBL Nr 21/1918, RGBL Nr 21/1918
Entgegen einer weitverbreitenden Ansicht beinhalten diese Verordnungen keine Bestimmungen zum „Friedenszins“, sondern beinhalten im wesentlichen (großteils befristete) Mieterhöhungsverbote. Man sollte sich immer vor Augen halten, dass der in der mietrechtlichen Diskussion immer wieder von ImmobilienvertreterInnen ins Spiel gebrachte “Friedenszins” oder “Friedenskronenzins” nichts mit der Notlage im 1. Weltkrieg zu tun hatte und erst 1922 als Berechnungsgrundlage (im Sinne einer 150 fachen Erhöhung des Mietniveaus von 1914) eingeführt wurde.

1922
Einführung des Mietengesetzes (MG), das erste Mieterschutzgesetz schlechthin.
Mietzinsbeschränkungen im Rahmen einer Vergleichsmiete zu den Gegebenheiten zum 1.8.1914 (Friedenszins), erstmals weitreichender gesetzlicher Kündigungsschutz (§ 22 MG), Einführung der Weitergabemöglichkeit der Mietwohnung im Angehörigenkreis, Möglichkeit der „Vererbung“ einer Mietwohnung (Eintritt von Todes wegen)
Zurückdrängung der Befristungsmöglichkeit des ABGB

1929
Bundesverfassungsnovelle, Notverordnungsrecht des Bundespräsidenten gilt nicht für Mieterschutzangelegenheiten
Allein aus dieser Regelung wird klar, welche politische Bedeutung der Mieterschutzgedanke hatte

1938
Angleichung des österreichischen Mietrechts an das im deutschen Reich geltende System staatlicher Preisbildung und Preisüberwachung.

1939
Eines der traurigsten Kapitel der Mietgesetzgebung:
Beseitigung des Kündigungsschutzes jüdischer Mieter gegenüber „arischen“ Vermietern. Obwohl die Beseitigung des Kündigungsschutzes keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Kündigung jüdischer Mieter begründete, kam es zwischen März 1938 und Mai 1939 zu rund 44.000 “Arisierungen” von Mietverhältnissen.

1940
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Erste gesetzliche Regelung hinsichtlich genossenschaftlicher Nutzungsverträge.

1946
Novellierung des Mietengesetzes. Ermöglichung eines Neuvermietungszuschlags, mit Ausnahme jener Mieter, die ihre Wohnräume durch Krieg, rassische oder politische Gründe verloren hatten.

1948
Wohnhauswiederaufbaugesetz: Mit „Fondsmitteln“ wieder errichtete (kriegszerstörte) Objekte wurden den Bestimmungen des Mietengesetzes unterworfen, bzw. der Mietzinsberechnung des Wohnhauswiederaufbaugesetzes.
Achtung: in der Folge wurden zum Wohnhauswiederaufbaugesetz drei Novellen (Grundfassung 1948, Novellen: 1950, 1954, 1967) erlassen, die hinsichtlich der Anwendbarkeit sehr unterschiedlich waren. Dies Novellen können für die Mietzinsbildung der Gegenwart von Bedeutung sein.

1949 (Gründungsjahr des Mieterschutzverbandes!)
Preisregelungsgesetz: Das sich die Zinsbestimmungen des Mietengesetzes im wesentlichen auf „Altbauten“ bezogen, waren Zinsschutzbestimmungen für Objekte notwendig, die nicht dem MG unterlagen

1954
Zinsstoppgesetz – ein als Provisorium gedachtes Preisregelungsgesetz, das aufgrund einer kurz zuvor ergangenen Entscheidung des VfGH notwendig wurde. Der VfGH hatte zuvor eine “Verordnung des Reichsstatthalters vom 9. März 1939″ aufgehoben, die Richtlinien für die Preisbildung festgesetzt hatte. Dieses ursprünglich nur als Übergangsregelung gedachte Gesetz blieb nach diversen Adaptierungen bis 31.12.1981 in Kraft.

1968
Inkrafttreten einer Novelle des Mietengesetzes (Mietrechtsänderungsgesetz 1967).
Hinsichtlich des Mietzinses erfolgte für Neuvermietungen eine weitgehende Deregulierung im Sinne einer Erweiterung der Möglichkeiten für freie Mietzinsvereinbarungen für Mietverträge, die ab 1968 geschlossen wurden. Dies stellte für Neuvermietungen die Defacto-Abschaffung des “Friedenszinses” dar.

1974
Novelle des Mietengesetzes. Wieder stärkere Regulierung der Mieten bei Substandardwohnungen im Sinne des Stadterneurungsgesetzes (kein Wasser oder kein WC im Wohnungsverband)

1979
WGG 1979: Weitgehende rechtliche Angleichung des genossenschaftlichen Nutzungsvertrages an private Mietverträge.

1979
Inkrafttreten des Konsumentenschutzgesetzes mit (wie sich erst 25 Jahre später herausstellte) weitreichenden Konsequenzen für die mietrechtliche Rechtsprechung (Klauselentscheidungen).

1982
Einführung des Mietrechtsgesetzes (MRG). Übernahme zahlreicher Kündigungsschutzbestimmungen des Mietengesetzes. Mietzinsobergrenzen anhand kategorisierter (A,B,C,D) Wohnungen, Einführung von Erhaltungsbeiträgen (für Wohnungen, für die noch die günstigen Friedenszinsbestimmungen des MG galten)
Einführung eines weitreichenden Ablöseverbots (§ 27 MRG)

1994
Novelle des MRG (3.WÄG): Bei Neuvermietung anstatt des Kategoriemietzinssystems, ab nun das sogenannte Richtwertsystem

Literaturtipps:

Langer, Hans / Mietzinsregelungen 1917-1994
Verlag : Verlag Österreich. ISBN : 978-3-7046-0742-3.

“Arisierung” und Rückstellung von Wohnungen in Wien
Georg Graf, Brigitte Bailer-Galanda, Eva Blimlinger, Susanne Kowarc (Beiträge)
2004. ISBN 978-3-486-56776-2

Michael Stampfer „ Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich“ Verlag : MANZ’sche Wien. ISBN : 978-3-214-13198-2

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Aktuelles

Starker Anstieg der Delogierungen

Allein in Wien wurden im Jahr 2011 gerichtlich rund 7.400 (!) Räumungsexekutionen bewilligt. Ein Zuwachs von mehr als 3% zum Vorjahr. Hinzu kommt eine wesentlich größere Anzahl von "freiwilligen" Auszügen, zB.: aufgrund des Auslaufens eines Mietvertrages. Ganz Wien übersiedelt gewissermaßen alle paar Jahre neu.

Internetbetrug nimmt zu

Wohnungsangebote auf Onlineplattformen die eine Vorausüberweisung ins Ausland vorsehen,sind unseriös.

OGH - Neue Klauselentscheidung

In einer aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH das "Abnützungsrecht" des Mieters.

 

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Jeder hat das Recht auf einen Lebensstandard, der seine und seiner Familie Gesundheit und Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen.

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