Kommt Ihnen Ihr Mietvertrag auch manchmal spanisch vor?

Was ist eine Kaution?

Die Kaution soll dem Vermieter einen Deckungsfonds für alle zukünftigen Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können, ermöglichen (in erster Linie für Beschädigungen des Mietgegenstands oder Mietzinsrückstände).

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Im Unterschied zu vielen anderen Rechtsordnungen sieht das österreichische Recht keine gesetzliche Obergrenze für eine zu vereinbarende Kaution vor. Dies hat vor einigen Jahren fallweise zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belasteten. Im Zuge eines Musterprozesses, den der Mieterschutzverband vor einigen Jahren beim OGH führte, stellte der OGH fest, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis“ zum Sicherungsinteresse (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH hielt fest, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

Kann ich vor Ende des Mietverhältnisses in Hinblick auf die ausstehende Kaution die Mietzahlungen stoppen?

Nein. Da der Kautionsrückzahlunganspruch erst mit Ende des Mietverhältnisses entsteht, kann dieser nicht mit vorher fälligen Mieten gegenverrechnet werden.

Gibt es besondere Sicherungspflichten des Vermieters für die Kaution?

Seit dem Jahr 2009 hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Dies soll den Mieter im Falle eines Vermieterkonkurses besser absichern.

Ist die Kaution zu verzinsen?

Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz, lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese ein ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten.

Muss mir der Vermieter Auskunft über die Art der Veranlagung geben?

Ja. Der Mieter ist auf Verlangen schriftlich über die Art der Veranlagung zu informieren.

Wie hoch ist die Kaution zu verzinsen?

Derzeit gehen Schlichtungsstellen und Gerichte von branchenüblichen Sparzinsen aus. In der Regel ist damit der Zinssatz zu verstehen, der für täglich fällige Spareinlagen (früher auch Eckzinssatz genannt) anfällt.

Wann ist die Kaution zurückzubezahlen?

Laut Mietrechtsgesetz „unverzüglich“ nach Ende des Mietverhältnisses. In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Vermieter bis zum Erstellen einer Kautionsabrechnung einige Zeit lassen, da mit der Rückgabe der Wohnung allfällige Mängel nicht sofort eingeschätzt werden können. Als ortsübliche Frist für die Überprüfung von Mängeln sollten 2 bis 3 Wochen aber ausreichend sein.

Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?

Die schwierigste Frage überhaupt. In den letzten Jahren gab es mehrere Urteile des OGH, die nahelegen, dass anders als früher der Vermieter den Mieter nicht für Schäden belangen kann, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann dem Mieter daher nicht angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass der Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen muss, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer.

Was mache ich bei Streitigkeiten aus der Kautionsabrechnung?

Seit 2009 kann dies in den meisten Fällen im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren überprüft werden. In den größeren Städten sind dazu unabhängige wohnrechtliche Schlichtungsstellen zuständig. Dieser niederschwellige Zugang zum Recht hat sich bewährt. War es davor üblich, dass Vermieter in Hinblick auf die für die Mieter sehr kostenriskante Rechtsverfolgung, die Kaution gerne zu Unrecht einbehielten, hat sich diese Praxis bereits nach einigen Monaten verändert. Das unberechtigte Zurückbehalten einer Kaution ist für den Vermieter nicht mehr so lukrativ wie früher.

Die Statistik Austria erhob für das Jahr 2007, dass armutsgefährdete Haushalte durch Wohnkosten unverhältnismäßig stark belastet werden. Diese müssen für das Wohnen durchschnittlich 38% ihres Haushaltseinkommens (2007) ausgeben.

In größeren Städten (Wien und andere Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern) ist die Wohnkostenbelastung für armutsgefährdete Haushalte mit durchschnittlich 43% (!) des Haushaltseinkommens besonders hoch.
(Quelle Statistik Austria: http://www.statistik.at/web_de/dynamic/statistiken/soziales/haushalts-einkommen/036628)

Da es sich dabei bloß um Durchschnittswerte handelt, kann man sich leicht ausrechnen, welche Existenzanstrengungen manche Menschen leisten müssen, um ihre Wohnung nicht zu verlieren.

Aktuell (2012) werden für Österreich rund 1,4 Millionen (!) Ausgrenzungsgefährdete berechnet (nach Definition der “EU-2020-Strategie”). (Quelle: http://www.statistik.at/web_de/dynamic/presse/054997)
Passend dazu auch ein aktuelle Studie der AK, die von einem starken Zuwachs befristeter Mietverträge ausgeht. 62 % der Neuvermietungen im Jahr 2009 waren nur mehr befristete Mietverträge, gegenüber 50% Befristungen im Jahr 2004. Menschen können sich also nicht nur ihre Wohnung nicht leisten, sondern müssen sich auch alle paar Jahre nach einem neuen Dach umsehen – natürlich mit Zusatzkosten für Übersiedlung, Provision, Kaution etc.

Egal wie man es rechnet – Ein Gefühl das wir alle kennen:

Rechtsgrundlage für diese Baurechte ist das Baurechtsgesetz aus 1912. Gemäß § 3 Baurechtsgesetz 1912 können die Baurechte aber nur auf maximal 100 Jahre befristet werden. Da die Baurechte (und somit auch die Bauzinsvereinbarungen) aus den 1910er Jahren nun sukzessive auszulaufen beginnen, sind vor allem in Wien einige Genossenschaften gezwungen, mit der Stadt Wien neue Baurechtsvereinbarungen aushandeln zu müssen.

Die Materie ist auch deswegen heikel, weil der Bauzins einen wichtigen Mietzinsbestandteil ausmacht und auf die Mieter von Genossenschaftswohnungen als Teil des Mietentgelts überwälzt werden kann. Nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 14 Abs 1 Z 4 WGG) stellt der “jeweils zu entrichtende Bauzins” einen Entgeltbestandteil dar. Angesichts der angespannten Finanzsituation der kommunalen Haushalte ist zu erwarten, dass die Gemeinden bei Verlängerungen von Baurechten Erhöhungen des Bauzinses begehren werden, was zu einer Belastung der Mietzinssituation in jenen Genossenschaftsbauten, die aufgrund von Baurechten errichtet wurden, führen könnte.

„Du bist ja nur ein Stiefkind“

Es besteht noch immer die veraltete und nicht mehr zeitgemäße Differenzierung zwischen leiblichen Kindern und Adoptivkindern einerseits und Stiefkindern und Pflegekindern andererseits, wenn es um das Recht zum Eintritt in den Mietvertrag des Stiefelternteils oder der Pflegeltern geht.

Oft leben diese Kinder seit frühester Kindheit oder Jugend mit ihren Pflegeltern oder gemeinsam mit einem leiblichen Elternteil und einem Stiefelternteil zusammen in einer Wohnung. Will nun derjenige/diejenige, der aus der Wohnung auszieht (z.B. ins Haus am Land zieht), seine/ihre Mietrechte an das Stiefkind oder Pflegekind abtreten, ist das vom Gesetz nicht vorgesehen. Stiefkinder und Pflegekinder müssten die Wohnung verlassen. Leibliche Kinder und Adoptivkinder hingegen könnten die Mietrechte übernehmen.

„Keine Ehe – keine Rechte?“

Ganz so schlimm ist es zwar nicht, aber noch immer sind Lebensgefährten, und zwar sowohl gleichgeschlechtliche als auch heterosexuelle, nicht berechtigt, in den Mietvertrag des Partners/der Partnerin einzutreten, wenn diese/r aus der von ihm/ihr ursprünglich allein angemieteten Wohnung, die aber zuletzt der Lebensmittelpunkt des Paares war, auszieht (etwa weil die Beziehung zerbricht und jener Partner, bei dem die Kinder bleiben auch in der bisherigen gemeinsamen Wohnung bleiben soll). Lebensgefährten sind nach jetziger Rechtslage nur im Todesfall des Mieters/der Mieterin eintrittsberechtigt.

Es wird immer wieder deutlich, dass im Mietrecht, aber auch in vielen anderen rechtlichen Bereichen dringender Änderungsbedarf besteht und die Gesetze schleunigst an die geänderten Lebensumstände der Menschen angepasst werden müssen. Wir haben bereits mehrere Stellungnahme in diesem Sinn an das Justizministerium übermittelt.

Parlamentarische Stellungnahme des Mieterschutzverbandes

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Der Entwurf sieht eine verpflichtende Einführung bis 2018 vor. Stromversorgern (und vielleicht nicht nur diesen) wird damit eine Live-Beobachtung des Stromverbrauchs der Haushalte ermöglicht. Auch Energiekunden sollen Zugang zu den Daten haben und dadurch ihr Verbrauchsgeschehen “besser analysieren” können.

Fachleute bezweifeln, dass dadurch eine nennenswerte Energieersparnis zu erwarten ist.

Die Kritikpunkte:

1) Stabilität, Netzausfälle:

Durch die digitale Vernetzung kann es zu ähnlichen Ausfällen kommen, wie bei Internet- und Telekommunikationsversorgern, dies aber mit weitreichenderen Folgen.

Smart-Meter sind Computer, die den Energieverbrauch messen, und die Energieversorgung abschalten können. Es muss von einer ähnlichen Verwundbarkeit wie bei anderen Digitalnetzen ausgegangen werden. In anderen Worten: Mit den gleichen Mitteln mit denen zu Hause der PC über das Internet lahmgelegt und dessen Daten gefischt werden können, kann dies auch mit der Stromversorgung passieren. So könnte eine Schadsoftware in ganzen Regionen das Licht abschalten.

2) Überwachung

Durch die Live-Verbrauchserfassung in Wohnungen können Verbraucherprofile über das Bewohnerverhalten erstellt werden. Derartige Daten haben ein erhebliches Schadenspotential und nicht nur so mancher Einbrecher wird sich freuen, an die Informationen zu kommen.

3) Preismanipulation, Erpressung des Kunden

Energieanbieter verfolgen eigene Geschäftsinteressen und Skandale in den USA (und neuerdings auch in Deutschland) haben gezeigt, dass der Markt keine ausreichenden Regulative hat, um schweren Missbräuchen vorzubeugen. Missbräuche sind mit Smart-Metern leichter zu bewerkstelligen. Der Bürger liefert sich dem Stromlieferanten durch Preisgabe seines Verbrauchsprofils aus.
“Intelligente Stromzähler” erlauben Stromanbietern “flexible Tarife”, die dem konkreten Verhalten der Energiekunden angepasst sind. Das kann, muss aber kein Vorteil für den Kunden sein, und macht diesen hinsichtlich seiner Verbrauchsgewohnheiten gläsern und in der Tarifpolitik zum Opfer des über die Gewohnheiten und Bedürfnisse des Stromkunden gut informierten Anbieters.

Und die Vorteile? Gibt es wohl auch.

Will man weg von der einseitigen Stromerzeugung durch Großkraftwerke hin zu einer Möglichkeit der Einspeisung eigener, alternativer, kleinerer Energiequellen (zB. Solaranlagen am Dach), benötigt man ein System, das gewährleistet, dass Spitzenschwankungen sowohl bei der Einspeisung als auch beim Verbrauch vermieden werden.

Wenn es zu einer größeren Verbreitung von Elektrotechnologien (“Tanken aus der Steckdose”) kommen sollte, wird der Stromverbrauch an sich zwar nur vergleichsweise gering steigen (Schätzungen gehen von nur 3% aus), die Lastspitzen könnten sich aber um bis zu 70% erhöhen. Damit diese Spitzen im Verbrauch wie in der Einspeisung (die zu einem Ausfall der Netze führen können) vermieden werden, bedarf es einer Steuerung, die mit Smart-Metern vielleicht besser gewährleistet werden kann. Dies soll über die genauen Daten der Strom-Nachfrage der Verbraucher und der Möglichkeit, diese Nachfrage durch variable lastabhängige Tarifstrukturen zu beeinflussen, geschehen.

Wer hat also Recht? Kritiker oder naive Technikgläubige? Vielleicht beide. Die Frage ist, ob es notwendig ist, in vorauseilendem Gehorsam eine Umstellung zu forcieren, die im aktuell geplanten Ausmaß unnötig erscheint. Das Argument, dass einige europäische Länder offener für die Umstellung auf Smartgrids eintreten, besagt angesichts der auch diesen Ländern fehlenden Erfahrungswerten wenig.

Was man mit Sicherheit weiß, ist, dass es ein gutes Geschäft für die Anbieter dieser Messtechnologien sein wird.

Was man noch nicht weiß, ist, wer die Umstellung bezahlen soll. Aber wir ahnen es schon.

1) Vermittlung von Wohnungen

Die Gesamtmieten in der rechten Spalte verstehen sich inklusive
Betriebskosten und Nebenkosten, jedoch ohne Umsatzsteuer (bei Mietwohnungen meistens
10%). Der Makler/die Maklerin kann jedoch beim Gesamtbetrag die (Makler-)Umsatzsteuer (20%) auf den Mieter/die Mieterin überwälzen. Bei Wohnungen die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind allfällige Haus-Zentralheizungskosten nicht in die
Gesamtmiete einzurechnen.

Rechenbeispiel:
Unbefristeter Vertrag, Bruttogesamtmonatsmiete beträgt 1.100 Euro.
Die Gesamtnettomiete ohne Mietumsatzsteuer beträgt 1.000 Euro. Die zulässige, an den Mieter oder die
Mieterin verrechenbare Provision beträgt somit 1000
Euro x 2, plus 20% (Makler-)USt, gesamt sohin 1.200 Euro.

2) Ist der Vermittler einer Wohnung gleichzeitig Hausverwalter des Hauses, in dem die
Wohnung gelegen ist, gelten nachstehende Höchstgrenzen.

Achtung:
Falls der Makler in einem wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnis zum
Vermieter (war nicht selten der Fall ist) steht und informiert er den Mieter nicht
unverzüglich davon, so liegt keine Verdienstlichkeit
des Maklers vor und der Mieter schuldet überhaupt keine Provision. Häufig
unterschreiben Mieter bei Abschluss der
Provisionsvereinbarung, dass sie darüber aufgeklärt
wurden, dass ein Naheverhältnis vorliegt.

3) Für Geschäftslokale gelten nach wie vor höhere Provisionsobergrenzen:

Für alle genannten Fälle gilt, dass Makler vom Vermieter,
sofern dies vereinbart wird, ebenfalls eine Provision verlangen können, die überwiegend
höheren Grenzen unterliegt.

Wozu das Valorisierungsgesetz?
Im Jahr 2007 hat der Gemeinderat ein Valorisierungsgesetz geschlossen, das gewährleisten sollte, dass in Wien wohnende Menschen eben nicht mit exorbitanten Gebührenerhöhungen belastet werden, sondern die Gebühren in regelmäßigen Abständen entsprechend der Inflation sanft angepasst werden. Dies ist nun auch tatsächlich bei der Kanalgebühr geschehen. Warum man aber die neue Valorisierungsregel hinsichtlich der Wassergebühr außer Kraft setzt, um eine Erhöhung zu beschließen, die weit über der Inflation der letzten beiden Jahre liegt, ist nicht nachvollziehbar. Dies umso mehr, als die tatsächlichen Wasserversorgungskosten, wohl nicht in diesem Ausmaß angestiegen sein können.

Da durchschnittliche Wasserbescheide von einer gleich hohen Wasserbezugsmenge und Abwassermenge ausgehen, ist zusammengerechnet von einer Erhöhung der Kosten für Wasser und Kanal mit 1. Jänner 2012 in Höhe von insgesamt knapp 20% auszugehen.

Höhere Betriebskosten
Auch die Müllgebühren werden mit 1. Jänner erhöht werden. Diese werden statt bisher € 3,99 pro 120 l Behälter und Entleerung auf € 4,24 pro 120 l Behälter und Entleerung erhöht. (Dies allerdings im Rahmen der allgemeinen Inflation.) Wasser und Müllgebühren sind zwar nicht die einzigen Bestandteile der Betriebskosten, sie zählen aber zu wesentlichen Faktoren der Betriebskosten. Geht man davon aus, dass auch die üblichen Positionen der Betriebskostenabrechnung entsprechend der Inflation steigen werden, wird das Wohnen in Wien sich unnötig verteuern.

Dies werden vor allem jene Mieterinnen und Mieter bald zu spüren bekommen, bei denen die Betriebskosten jährlich relativ ausgeglichen abgerechnet wurden und die nun vermutlich mit Erhöhungen der Akontozahlungen (Pauschalzahlungen) konfrontiert werden. Für Mieterinnen und Mieter bedeuten die Erhöhungen gewissermaßen einen Angriff von zwei Seiten. War es bisher so, dass die öffentliche Hand sich in Wien noch vergleichsweise bemüht zeigte, die Preistreiberei des privaten Immobiliensektors durch maßvolle Gebühren nicht noch weiter anzuheizen, sehen sich MieterInnen jetzt auch noch damit konfrontiert sowohl auf stark gestiegene Mieten der privaten Vermieter/innen als auch auf starke öffentliche Gebührenerhöhungen, die ebenfalls massiv zu den Wohnkosten beitragen, zu reagieren. Die Frage ist nur wie?

Kontraproduktive Erhöhung und ökologisch sinnlos
Gerade beim Wasser zeigt sich, wie kontraproduktiv eine Gebührenerhöhung sein kann. Der tatsächliche Aufwand der Wasserwerke wird nicht weniger, wenn unser (ohnedies in den letzten Jahrzehnten gesunkener) Wasserverbrauch noch weiter gedrosselt wird. Weder wird das Weltklima davon profitieren noch die Trockenheit in Südspanien durch sogenanntes Wasser”sparen” bei uns (=Drosselung des Wasserkreislaufs) gelindert.

Je weniger fließt, desto höher der Aufwand
Noch schlimmer: Sollte man jetzt dazu übergehen, den Wassergebrauch der privaten Haushalte noch weiter herunterzufahren, sind höhere Kosten für vermehrten Reparatur- und Wartungsaufwand durch verstärkte Korrosion, Ablagerungen und Verkeimung geradezu Programm. Sinkt der Wassergebrauch in den Haushalten und damit die Durchflussmenge im Wasserrohrsystem ist dies prekär für die Instandhaltung des gesamten Installationsystems  und wird höhere Kosten Wasser- und Abwassersystems verursachen, was wiederum preistreibend für künftige Gebühren sein wird.

Ein unnötiger Teufelskreis.

Die Erhöhung betrifft in erster Linie Mieter und Mieterinnen in Altbauwohnungen deren Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden (bei Substandardwohnungen auch danach). Auch die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, die von Genossenschaften eingehoben werden, können sich entsprechend erhöhen.

Im Folgenden finden Sie die neuen Beträge, je nach Kategorie.

KATEGORIESÄTZE je m² gem. § 15a MRG

Kategorie A 3,25 €
Kategorie B 2,44 €
Kategorie C 1,62 €
Kategorie D 0,81 €

Kategorie D brauchbar 1,62 €
Kategorie D unbrauchbar 0,81 €

Wertbeständigkeit des Mietzinses gem.§ 45 MRG
(bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen)

Kategorie A 2,15 €
Kategorie B 1,62 €
Kategorie C 1,08 €
Kategorie D brauchbar 1,08 €
Kategorie D unbrauchbar 0,81 €

Achtung: Die Frage, ob Ihre Miete tatsächlich angehoben werden kann, hängt von einigen Faktoren ab, die in kurzer verständlicher Form allgemein, nicht beantwortet werden kann. Für Mietverträge, die nach 1994 abgeschlossen wurde, sollte eine Erhöhung aber nur dann möglich sein, wenn es sich um eine Substandardwohnung (WC am Gang) handelt.

Bei älteren Mietverträgen ist die Erhöhung wahrscheinlicher, hängt aber unter anderem auch von der konkreten Mietvertragsgestaltung und vom Baujahr des Hauses ab.

Wenn Sie Mitglied des Mieterschutzverbandes sind, können Sie uns Ihre geänderte Vorschreibung zur Prüfung gerne übermitteln.

Für den Zeitraum 1. April 2008 bis 31. März 2010
gilt für Wien ein Richtwert von 4,73 Euro/m² und Monat.

Verwaltungshonorar gemäß Mietrechtsgesetz 3,08 Euro/m².
Verwaltungshonorar für genossenschaftliche Mietwohnungen 195,60 Euro x verwaltete Wohnungen/Jahr

Wasser: 1,73 Euro/m³, Abwasser 1,89 Euro/m³
Müll: 4,24 Euro/120 Liter-Behälter/Entleerung – 8,48 Euro/240 Liter-Behälter/Entleerung

Sämtliche Richtwerte seit 1994:

1.3.1994 bis 31.3.1995: 50,40 S
1.4.1995 bis 31.3.1996: 51,70 S
1.4.1996 bis 31.3.1997: 52,70 S
1.4.1997 bis 31.3.1998: 53,90 S
1.4.1998 bis 31.3.1999: 54,70 S
1.4.1999 bis 31.3.2000: 55,– S
1.4.2000 bis 31.3.2001: 55,80 S
1.4.2001 bis 31.3.2002: 57,20 S
1.4.2002 bis 31.3.2003: 4,24 Euro
1.4.2003 bis 31.3.2004: 4,32 Euro
1.4.2004 bis 28.2.2005: 4,37 Euro
1.3.2005 bis 31.3.2006: 4,50 Euro
1.4.2006 bis 31.3.2007: 4,57 Euro
1.4.2007 bis 31.3.2008: 4,63 Euro

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