Kommt Ihnen Ihr Mietvertrag auch manchmal spanisch vor?

Der OGH verwies zwar darauf, dass eine mieterseits eingegangene Ausmalverpflichtung keinen unzulässigen Ausschluss einer Gewährleistungspflicht des Vermieters im Sinn von § 1096 ABGB darstellt (da Vermieter ja selbst auch nicht zum Endrenovieren verpflichtet sind), hielt aber sinngemäß fest, dass umgekehrt Mieterinnen und Mieter auch nicht zum Verbessern der Wohnung verpflichtet werden können, da dies § 1111 ABGB zuwiderliefe.

Im Ergebnis stellt die nun erfolgte Entscheidung eine notwendige endgültige Klarstellung dar: Wenn Sie Ihre Wohnung pfleglich bewohnen, können Sie beim Auszug nicht zu Reparaturen oder Renovierungen verpflichtet werden.

Diese Entscheidung betrifft alle formularmäßigen gestalteten Mietveträge und hat somit Bedeutung für die meisten Mietverhältnisse.

In Wien beträgt der Richtwert statt bisher € 4,91/m² ab April 2012 € 5,16/m².

Für eine Anhebung der Hauptmietzinse auf Basis dieser Richtwerterhöhung ist bei bestehenden Mietverhältnissen eine mietvertragliche Vereinbarung Voraussetzung. Die Anhebung hat entsprechend den Formbestimmungen des § 16 Abs. 9 MRG (14-Tage Frist, schriftlich) zu erfolgen.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Hauptmietzins zum 1.5.2012 erhöht werden.

Beim Neuabschluss von Mietverträgen darf der höhere Richtwert bereits ab 1.4.2012 vereinbart werden.

Da Veränderungen der Richtwerte und der Kategoriebeträge zu Veränderungen der Miete führen können, steht zahlreichen Haushalten in Wien eine Neuberechnung und Erhöhung der Miete bevor. Da es dabei auch zu Rechen- oder Anwendungsfehlern kommt, empfehlen wir unseren Mitgliedern eine veränderte Miete durch uns nachrechnen zu lassen. Übermittlung des Mietvertrages und der neuen Vorschreibung ist im Regelfall ausreichend!

Statt der ursprünglich geplanten Einführung bis Ende 2018, wurde die Frist um ein Jahr bis Ende 2019 verlängert.

Damit wird die nächste Stufe eines zunehmenden Kontroll- und Digitalisierungswahns gezündet. Energieunternehmen werden in Hinkunft das Verbrauchsgeschehen von Haushalten live beaufsichtigen und unser Leben über den Kostendruck sogenannter „flexibler“ Tarife steuern.

Man mag einwenden, dass es ja nicht so schlimm ist, wenn man mit flexiblen Tarifen ermutigt wird, Waschmaschine und Geschirrspüler nur mehr um drei Uhr früh und vielleicht zusätzlich am 1. Mai und am Stephanitag in Betrieb zu nehmen. Vielleicht sind die Smart-Meter ja ohnedies nur eine unbedeutende Vorstufe zu jenem Datenchip, den man uns bald aus „Sicherheitsgründen“ direkt im Hirn einpflanzen wird.

Zu bedauern ist eher die Unbedarftheit von Beamten und Politikern im Umgang mit (Technik)-Konzernen. Technische Entwicklungen, die nicht zu verhindern sind (aber deswegen noch nicht immer zweckmäßig sind), werden per Regierungsdekret gedankenlos von oben beschleunigt und aufoktroyiert. Österreich, der Digitalisierungs-Streber in Europa?

Die Smart-Meter Einführung wird für die Duchschnittsbevölkerung im Vergleich zu anderen negativen gesellschaftlichen Tendenzen vermutlich nicht sonderlich ins Gewicht fallen. Das Ausspechteln ist man bei uns ja gewohnt. Und wer weiß, möglicherweise ist diese Technik schneller veraltet, als wir uns derzeit vorstellen können?

Die Verordnung veranschaulicht aber wieder, dass man Konzerne und Politikverantwortliche nicht unbeaufsichtigt gemeinsam in der Sandkiste spielen lassen sollte. Bedarfsorientierte Ergebnisse sind die Ausnahme.

Bedarfsgerechter wäre es zum Beispiel, wenn sich die politischen Parteien einmal für verbesserte Mieterschutzbestimmungen auf europäischer Ebene breit machten. Das würde es auch in Österreich erleichtern, notwendige Mietobergrenzen besser gesetzlich zu verankern. Die sich zuspitzende soziale Spannungslage wird durch digitale Messgeräte nicht gemindert werden.

Die Smart-Meter Verordnung sieht im Einzelnen vor:

1.Bis Ende 2019 müssen 95% der Haushalte mit „intelligenten“ Messgeräten Stromverbrauchsgeräten ausgestattet sein.
2.Die Ausstattung hat durch die Netzbetreiber zu erfolgen.
3.Die Einführung wird durch die E-Control überwacht
4.Was als „intelligentes“ Messgerät gilt, wird durch die „Intelligente Messgeräte Anforderungsverordnung 2011“ definiert.
5.Bereits installierte „intelligente“ Messgeräte, die den Anforderungen der „Intelligente Messgeräte Anforderungsverordnung 2011“ nicht entsprechen, können installiert bleiben und werden auf die 95%-Zielquote angerechnet.

Big Smarty ist watching you.

Was ist eine Kaution?

Die Kaution dient dem Vermieter als Vermögen zur Sicherung zukünftiger Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können – vorwiegend für Beschädigungen des Mietgegenstands oder für Mietzinsrückstände.

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Das Gesetz legt keine starre Grenze vor. Dies hat vor einigen Jahren zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belasteten. Im Zuge eines vom Mieterschutzverband betriebenen Musterverfahrens, entschied der OGH, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis“ zum Sicherungsinteresse (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH hielt fest, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

Kann ich vor Ende des Mietverhältnisses in Hinblick auf die ausstehende Kaution die Mietzahlungen stoppen?

Nein. Da der Kautionsrückzahlunganspruch erst mit Ende des Mietverhältnisses entsteht, kann dieser nicht mit vorher fälligen Mieten gegenverrechnet werden.

Gibt es besondere Sicherungspflichten des Vermieters für die Kaution?

Seit dem Jahr 2009 hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Dies soll den Mieter im Falle eines Vermieterkonkurses besser absichern.

Ist die Kaution zu verzinsen?

Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz, lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese ein ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten.

Muss mir der Vermieter Auskunft über die Art der Veranlagung geben?

Ja. Der Mieter ist auf Verlangen schriftlich über die Art der Veranlagung zu informieren.

Wie hoch ist die Kaution zu verzinsen?

Derzeit gehen Schlichtungsstellen und Gerichte von branchenüblichen Sparzinsen aus. In der Regel ist damit der Zinssatz zu verstehen, der für täglich fällige Spareinlagen (früher auch Eckzinssatz genannt) anfällt.

Wann ist die Kaution zurückzubezahlen?

Laut Mietrechtsgesetz „unverzüglich“ nach Ende des Mietverhältnisses. In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Vermieter bis zum Erstellen einer Kautionsabrechnung einige Zeit lassen, da mit der Rückgabe der Wohnung allfällige Mängel nicht sofort eingeschätzt werden können. Als ortsübliche Frist für die Überprüfung von Mängeln sollten 2 bis 3 Wochen aber ausreichend sein.

Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?

Die schwierigste Frage überhaupt. In den letzten Jahren gab es mehrere Urteile des OGH, die nahelegen, dass anders als früher der Vermieter den Mieter nicht für Schäden belangen kann, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann dem Mieter daher nicht angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass der Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen muss, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer.

Was mache ich bei Streitigkeiten aus der Kautionsabrechnung?

Seit 2009 kann dies in den meisten Fällen im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren überprüft werden. In den größeren Städten sind dazu unabhängige wohnrechtliche Schlichtungsstellen zuständig. Dieser niederschwellige Zugang zum Recht hat sich bewährt. War es davor üblich, dass Vermieter in Hinblick auf die für die Mieter sehr kostenriskante Rechtsverfolgung, die Kaution gerne zu Unrecht einbehielten, hat sich diese Praxis bereits nach einigen Monaten verändert. Das unberechtigte Zurückbehalten einer Kaution ist für den Vermieter nicht mehr so lukrativ wie früher.

Wer zu Zwecken des Umweltschutzes in der nachträglichen Wärmedämmung von Häusern mit Schaumstoffen auf Erdölbasis die Lösung sieht, irrt sich vielleicht.
Thermische Sanierungen, die die Verkleidung der Fassaden mit thermoplastischen Massenkunststoffen vorsehen, sind nicht nur teuer, sie sind aus bauphysikalischer Sicht auch bedenklich.

Die Kritikpunkte in Stichworten:

• Im Brandfall erhöhte Brennbarkeit und höhere Toxizität der Rauchgase
• Erhöhter Lärm in den Wohnungen durch Resonanzbildungen – die Bauakkustikfibel der MA 22 geht von bis zu 8db Mehrbelastung aus
• Gefahr von Spannungsrissen
• Algenbefall
• Höhere Luftfeuchtigkeit in den Wohnungen und Neigung zu Schimmelpilzbildung in den Wohnungen
• Umweltschädliche Herstellung

Hält man sich die nicht unbeträchtlichen Kosten die mit dem Einpacken einer Fassade verbunden sind, vor Augen, ist schwer nachvollziehbar wie dies mit der oft gepriesenen Kostenersparnis durch angeblich verminderten Heizaufwand vereinbar ist.

Dass solche Maßnahmen auch noch mit großem Getöse von der öffentlichen Hand gefördert werden, ohne sich genauer anzuschauen, was hier eigentlich angerichtet wird, erscheint befremdlich.

Die Statistik Austria erhob für das Jahr 2007, dass armutsgefährdete Haushalte durch Wohnkosten unverhältnismäßig stark belastet werden. Diese müssen für das Wohnen durchschnittlich 38% ihres Haushaltseinkommens (2007) ausgeben.

In größeren Städten (Wien und andere Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern) ist die Wohnkostenbelastung für armutsgefährdete Haushalte mit durchschnittlich 43% (!) des Haushaltseinkommens besonders hoch.
(Quelle Statistik Austria: http://www.statistik.at/web_de/dynamic/statistiken/soziales/haushalts-einkommen/036628)

Da es sich dabei bloß um Durchschnittswerte handelt, kann man sich leicht ausrechnen, welche Existenzanstrengungen manche Menschen leisten müssen, um ihre Wohnung nicht zu verlieren.

Aktuell (2012) werden für Österreich rund 1,4 Millionen (!) Ausgrenzungsgefährdete berechnet (nach Definition der “EU-2020-Strategie”). (Quelle: http://www.statistik.at/web_de/dynamic/presse/054997)
Passend dazu auch ein aktuelle Studie der AK, die von einem starken Zuwachs befristeter Mietverträge ausgeht. 62 % der Neuvermietungen im Jahr 2009 waren nur mehr befristete Mietverträge, gegenüber 50% Befristungen im Jahr 2004. Menschen können sich also nicht nur ihre Wohnung nicht leisten, sondern müssen sich auch alle paar Jahre nach einem neuen Dach umsehen – natürlich mit Zusatzkosten für Übersiedlung, Provision, Kaution etc.

Egal wie man es rechnet – Ein Gefühl das wir alle kennen:

Österreichweit kletterten zwischen 2000 und 2010 die Mieten um 34% in die Höhe, und hängten dabei die Durchschnittslöhne (22%) weit ab. Noch gravierender wird das Missverhältnis, wenn man diese Statistik um die Neubauten (großteils Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen) bereinigt: Bei Altbauten betrugen in Gesamtösterreich die Mieterhöhungen 45%.

Mietsteigerung in Wien besonders hoch

Analysiert man die Mieterhöhungen nach den Komponenten Hauptmietzinsen und Betriebskosten, zeigt sich Erstaunliches:

Die reinen Hauptmietzinseinnahmen der Hauseigentümer (also Mietzins ohne Betriebskosten und Steuer) haben sich bei Altbauten in 10 Jahren in Österreich um 58 % erhöht. Allein in Wien sind die Altbauhauptmietzinse in den letzten 10 Jahren um 66,8 (!) % in die Höhe geschnellt. Gleichzeitig konstatiert die Arbeiterkammer ein Abnehmen von unbefristeten Mietverträgen. Der Großteil der Wohnungen wird nur mehr auf Zeit vergeben.

Auch wenn man nicht jeder Statistik glauben muss (diese wird aber nicht einmal von der Immobilienbranche in Frage gestellt), die Studie der Arbeiterkammer bestätigt die Erfahrungen des Mieterschutzverbandes: Wohnen wird für die Durchschnittsbevölkerung unleistbar.

Besonders grotesk erscheint der Umstand, dass die Mietsteigerungen zum Teil  durch öffentliche Wohnbeihilfen aufgebracht werden müssen. Anstatt vernünftige gesetzliche Regelungen mit verständlichen Mietobergrenzen zu fördern, beschert die öffentliche Hand den Vermietern über die Beihilfen (die als Durchlaufposten nichts anderes als Vermieterbeihilfen darstellen) satte Einkommenszuwächse. Für die Durchschnittsbevölkerung ist die Mietzinslatte bereits zu hoch gelegt.

Rechtsgrundlage für diese Baurechte ist das Baurechtsgesetz aus dem Jahr 1912. Gemäß § 3 Baurechtsgesetz 1912 können die Baurechte nur auf maximal 100 Jahre befristet werden. Da die Baurechte (und somit auch die Bauzinsvereinbarungen) aus den 1910er Jahren nun sukzessive auszulaufen beginnen, sind vor allem in Wien einige Genossenschaften gezwungen, mit der Stadt Wien neue Baurechtsvereinbarungen auszuhandeln.

Die Angelegenheit ist auch deswegen heikel, weil der Bauzins ein Mietzinsbestandteil ist. Nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 14 Abs 1 Z 4 WGG) stellt der “jeweils zu entrichtende Bauzins” einen überwälzbaren Entgeltbestandteil dar. Angesichts der angespannten Finanzsituation der kommunalen Haushalte ist zu erwarten, dass die Gemeinden bei Verlängerungen von Baurechten Erhöhungen des Bauzinses begehren werden, was zu einer Belastung der Mietzinssituation in jenen Genossenschaftsbauten, die aufgrund von Baurechten errichtet wurden, führen wird.

Der Entwurf sieht eine verpflichtende Einführung bis 2018 vor. Stromversorgern (und vielleicht nicht nur diesen) wird damit eine Live-Beobachtung des Stromverbrauchs der Haushalte ermöglicht. Auch Energiekunden sollen Zugang zu den Daten haben und dadurch ihr Verbrauchsgeschehen “besser analysieren” können.

Fachleute bezweifeln, dass dadurch eine nennenswerte Energieersparnis zu erwarten ist.

Die Kritikpunkte:

1) Stabilität, Netzausfälle:

Durch die digitale Vernetzung kann es zu ähnlichen Ausfällen kommen, wie bei Internet- und Telekommunikationsversorgern, dies aber mit weitreichenderen Folgen.

Smart-Meter sind Computer, die den Energieverbrauch messen, und die Energieversorgung abschalten können. Es muss von einer ähnlichen Verwundbarkeit wie bei anderen Digitalnetzen ausgegangen werden. In anderen Worten: Mit den gleichen Mitteln mit denen zu Hause der PC über das Internet lahmgelegt und dessen Daten gefischt werden können, kann dies auch mit der Stromversorgung passieren. So könnte eine Schadsoftware in ganzen Regionen das Licht abschalten.

2) Überwachung

Durch die Live-Verbrauchserfassung in Wohnungen können Verbraucherprofile über das Bewohnerverhalten erstellt werden. Derartige Daten haben ein erhebliches Schadenspotential und nicht nur so mancher Einbrecher wird sich freuen, an die Informationen zu kommen.

3) Preismanipulation, Erpressung des Kunden

Private Energieanbieter verfolgen vor allem eigene Geschäftsinteressen und Skandale in den USA (und neuerdings auch in Deutschland) haben gezeigt, dass der Markt keine ausreichenden Regulative hat, um schweren Missbräuchen vorzubeugen. Missbräuche sind mit Smart-Metern leichter zu bewerkstelligen. Wir liefern uns den Stromlieferanten durch Preisgabe unserer Verbrauchsprofile aus.
“Intelligente Stromzähler” erlauben Stromanbietern “flexible Tarife”, die dem konkreten Verhalten der Energiekunden angepasst sind. Das kann, muss aber kein Vorteil für den Kunden sein, und macht diesen hinsichtlich seiner Verbrauchsgewohnheiten gläsern und in der Tarifpolitik zum Opfer des über die Gewohnheiten und Bedürfnisse des Stromkunden gut informierten Anbieters.

Und die Vorteile? Gibt es wohl auch.

Will man weg von der einseitigen Stromerzeugung durch Großkraftwerke hin zu einer Möglichkeit der vermehrten Einspeisung eigener, alternativer, kleinerer Energiequellen (zB. Solaranlagen am Dach), benötigt man ein System, das gewährleistet, dass Spitzenschwankungen sowohl bei der Lieferung als auch beim Verbrauch vermieden werden.

Wenn es zu einer größeren Verbreitung von Elektrotechnologien (“Tanken aus der Steckdose”) kommen sollte, wird der Stromverbrauch an sich vermutlich nur gering steigen (Schätzungen gehen von nur 3% aus), die Lastspitzen könnten sich aber um bis zu 70% erhöhen. Damit diese Spitzen im Verbrauch wie in der Einspeisung (die zu einem Komplettausfall der Netze führen können) vermieden werden, bedarf es einer Steuerung, die mit Smart-Metern vielleicht besser gewährleistet werden kann – so die Argumentation der Befürworter. Dies soll über die genauen Daten der Strom-Nachfrage der Verbraucher und der Möglichkeit, diese Nachfrage durch variable lastabhängige Tarifstrukturen zu beeinflussen, geschehen.

Wer hat also Recht? Kritiker oder naive Technikgläubige? Vielleicht beide. Die Frage ist, ob es notwendig ist, in vorauseilendem Gehorsam eine Umstellung zu forcieren, die im aktuell geplanten Ausmaß, insbesondere für normale Haushalte in Mehrparteienhäusern, völlig unnötig erscheint. Das Argument, dass einige europäische Länder offener für die Umstellung auf Smartgrids eintreten, besagt angesichts der auch diesen Ländern fehlenden Erfahrungswerte wenig.

Was man mit Sicherheit weiß, ist, dass es ein gutes Geschäft für die Anbieter dieser Messtechnologien sein wird. Wir alle erinnern uns noch an die unsinnige Einführung der Quecksilberlampen, die deren Produzenten ordentliche Umsätze brachten, ohne dass es dem Verbraucher oder der Umwelt in irgendeiner Form genützt hätte.